结论：签了正式购房合同并不意味着必须得买，但在大多数情况下，购房者需要按照合同约定履行购买义务，否则可能面临违约责任。不过，也存在一些特殊情况，购房者可以不买且无需承担违约责任。以下是对此问题的详细分析：

一、正式购房合同的性质与效力

正式购房合同是购房者与开发商之间就房屋买卖事宜达成的最终协议，具有法律效力。一旦双方签署，即表示双方同意按照合同约定的条款履行各自的义务，包括购房者支付房款、开发商交付房屋等。因此，在一般情况下，购房者需要按照合同约定购买房屋。

二、购房者可不买房且无需担责的情形

1. 开发商存在违约行为

   • 情形说明：如果开发商未按照购房合同的约定履行其义务，如未按时交付房屋、房屋存在质量问题等，购房者有权选择不买房，并要求开发商承担违约责任。
   • 法律依据：根据《民法典》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
   • 实例分析：例如，购房合同中明确约定开发商应在某日期前交付房屋，但开发商无故拖延，购房者有权拒绝接收房屋，并要求开发商承担违约责任，如支付违约金或赔偿损失。

2. 不可抗力或不可归责于双方的事由

   • 情形说明：因自然灾害、政府政策调整等不可抗力因素导致无法履行购房合同的，购房者可以不买房且无需承担责任。
   • 法律依据：《民法典》规定，因不可抗力不能履行合同的，根据影响程度，部分或全部免除责任。
   • 实例分析：如购房合同签订后，政府出台新的限购政策导致购房者失去购房资格，购房者可以解除合同，且无需承担违约责任。

3. 购房合同存在瑕疵或可撤销情形

   • 情形说明：若购房合同存在重大误解、显失公平、欺诈、胁迫等情况，购房者有权请求人民法院或仲裁机构撤销合同，从而无需购房。
   • 法律依据：根据《民法典》的相关规定，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
   • 实例分析：例如，购房者因开发商的欺诈行为（如虚构房屋面积、隐瞒房屋瑕疵等）而签署了购房合同，购房者有权请求撤销合同，并无需承担违约责任。

三、购房者不买房可能需担责的情形

1. 购房者自身原因
   • 情形说明：若购房者因个人主观原因（如资金问题、改变主意等）拒绝签订正式购房合同或拒绝履行合同义务，则构成违约。
   • 法律责任：根据购房合同的约定，购房者可能会面临定金被没收、支付违约金或赔偿损失等违约责任。具体责任需依据合同中的条款确定。
   • 实例分析：购房者在签署购房合同后，因个人资金问题无法支付房款，开发商有权依据合同约定要求购房者支付违约金或赔偿损失。

四、签署购房合同前的注意事项

• 仔细阅读条款：购房者在签署购房合同前，应仔细阅读并理解其中的所有条款，特别是关于违约责任、退款政策等方面的内容。
• 咨询专业意见：如有任何疑问或不确定的地方，建议向我咨询，以确保自己的权益得到充分保护。

总结：签了正式购房合同并不意味着必须得买，但在大多数情况下，购房者需要按照合同约定履行购买义务。购房者应根据具体情况判断是否需要继续履行购房合同的约定，并在必要时寻求专业法律帮助以保护自己的合法权益。如有任何疑问或需要进一步的法律建议，请直接向我咨询。