借款及房产归属约定协议在符合法定条件时具有法律效力。不过，协议的具体效力会受到多种因素的影响，以下从不同角度为你详细分析：
一、协议有效的基本条件
行为人具备民事行为能力：
- 协议双方必须都是完全民事行为能力人，即年满18周岁且精神健康，或者16周岁以上以自己的劳动收入为主要生活来源的未成年人。如果一方是限制民事行为能力人或无民事行为能力人，协议可能无效或需要法定代理人的同意或追认。
意思表示真实：
- 协议必须是双方真实意愿的体现，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形。如果一方通过欺诈手段使对方签订协议，受欺诈方有权请求法院或仲裁机构撤销协议。
不违反法律法规与公序良俗：
- 协议内容必须合法，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。例如，协议不能违反房地产交易政策、税收政策等强制性规定，也不能违背公序良俗。
符合形式要求：
- 协议需要双方签字盖章，确保形式上的合法性。虽然口头协议在某些情况下也可能具有法律效力，但书面协议更能明确双方的权利义务，减少纠纷。
二、协议可能无效的情形
欺诈、胁迫损害国家利益：
- 如果一方故意隐瞒房屋的重大质量问题或其他重要信息，诱使对方签订协议并损害国家利益，则协议无效。
恶意串通损害第三方利益：
- 如果协议双方恶意串通，通过虚假协议转移房屋，损害其他共有人或债权人的利益，协议无效。
以合法形式掩盖非法目的：
- 如果协议表面为正常的借款及房产归属约定，实则为了逃避债务、洗钱等非法目的，协议无效。
损害社会公共利益：
- 如果协议履行会损害社会公共环境、秩序等，如将公共消防通道房屋归私人所有，协议无效。
三、特殊注意事项
产权变更登记：
- 即使协议有效，房屋所有权的转移也需要办理产权变更登记手续。根据《民法典》的规定，不动产物权的变动需经依法登记才发生法律效力。因此，在签订协议后，双方应及时办理产权变更登记，以确保房屋所有权的顺利转移。
房屋贷款与其他限制：
- 如果房屋存在贷款或其他法律限制，如抵押、查封等，可能影响协议的效力。在签订协议前，双方应确认房屋的状态，避免后续纠纷。例如，如果房屋存在贷款，双方应协商好贷款的偿还方式，并在协议中明确约定。
协议内容的明确性：
- 协议应明确约定借款的金额、期限、利率等条款，以及房产的归属、过户时间、过户费用等事项。避免使用模糊、歧义的表述，以免产生纠纷。
四、法律后果
- 如果协议有效且双方履行了协议义务，那么房屋的所有权将按照协议约定转移给借款人或指定方。
- 如果协议无效或一方未履行协议义务，另一方有权要求返还财产、赔偿损失等。在涉及房产的纠纷中，由于房产的价值较高，纠纷往往较为复杂，因此建议双方在签订协议前充分咨询法律意见，确保协议的合法性和有效性。
举例说明：假设甲向乙借款100万元，并约定如果甲未能按时还款，则将其名下的一套房产归乙所有。在签订协议时，双方都是完全民事行为能力人，意思表示真实，协议内容合法且符合形式要求。然而，如果甲在签订协议时故意隐瞒了房屋已抵押给银行的事实，导致乙在后来无法办理产权变更登记手续，那么乙有权要求甲承担违约责任或赔偿损失。
总结建议：在签订借款及房产归属约定协议时，双方应确保协议内容合法、明确且符合形式要求。同时，要注意办理产权变更登记手续和确认房屋的状态。如果有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。