结论前置：
- 擅自“住改商”是违法的，必须依法进行，并需征得有利害关系业主的一致同意。
- “住改商”的合法性取决于是否满足特定的法律条件和程序，包括遵守相关法律法规、管理规约，并获得有利害关系业主的同意。
详细分析：
一、法律依据
《中华人民共和国民法典》第二百七十九条：
- 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
- 若业主确需将住宅改为经营性用房，除遵守相关法律法规及管理规约外，还必须经过有利害关系的业主一致同意。
《中华人民共和国城乡规划法》第九条：
- 任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划，服从规划管理。
- 擅自改变住宅用途，可能违反了城乡规划的要求，需要经过规划部门的审批。
《物业管理条例》第四十九条：
- 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
- 业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业。
地方性法规和规章：
- 各地根据实际情况制定了具体规定来规范房屋使用性质，如某些地方对住宅商用有严格限制，而另一些地方则允许在满足安全、环保、消防等条件，并履行相关审批、备案程序后，进行住宅商用。
二、违法原因及后果
违反法律法规与管理规约：
- 擅自“住改商”可能破坏城市规划，打乱土地利用和功能分区的秩序。
- 违背小区管理规约，损害小区秩序和公共利益。
侵害其他业主权益：
- 商业活动可能带来人员流动、噪音、异味等问题，严重影响周边居民的正常生活和休息。
- 增加安全隐患，如火灾、盗窃等风险，对其他业主的生命财产安全构成威胁。
- 占用公共资源，如停车位、电梯等，影响其他业主的正常使用。
法律责任：
- 若业主擅自“住改商”，未征得有利害关系业主的一致同意，且因此损害了其他业主的合法权益，受损害的业主有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状或赔偿损失。人民法院对此类请求应予支持。
三、合法性的特殊情况
在特定情况下，“住改商”行为可以合法进行。即业主在依法办理了相关审批手续，并获得了有利害关系业主的一致同意后，同时确保符合法律、法规及管理规约的要求，此时将住宅改变为经营性用房是合法的。例如，某些地方允许在满足一定条件下，如不产生噪音、污染等，且经过相关部门审批后，将住宅改为小型办公室或工作室。
四、建议与总结
建议：
- 在进行“住改商”之前，业主应充分了解相关法律法规和政策要求，确保自己的行为合法合规。
- 咨询专业人士（如我，吴桥山律师，专注于婚姻家庭、房产纠纷、债权债务领域）或相关部门以获取准确指导，确保满足所有法定条件和程序。
- 加强与邻居、业主委员会或物业管理公司的沟通与协商，争取获得有利害关系业主的一致同意。
总结：
- 擅自“住改商”是违法的，不仅违反了法律法规和管理规约，还可能严重损害其他业主的合法权益。
- 业主在进行“住改商”之前，必须依法办理相关审批手续，并征得有利害关系业主的一致同意。
- 小区管理者和业主委员会也应加强监管，及时发现并制止擅自“住改商”的行为，以维护小区的正常秩序和公共利益。
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