第三方购买开发商抵押房是否合法，需分情况讨论：
若开发商已合法解除抵押或抵押权人同意转让：
- 在这种情况下，开发商有权处分该房产，第三方购买行为是合法的。因为抵押权的设立并不影响房产的所有权，只是限制了房产的处分权。当抵押权消灭（如开发商偿还了债务）或抵押权人同意转让时，开发商即可自由处分房产，第三方购买后也能依法取得房产的所有权。
若开发商未解除抵押且抵押权人不同意转让：
- 此时，开发商无权处分该房产，第三方购买行为可能面临法律风险。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此，如果第三方在购买时未了解房产的抵押情况，或者明知房产存在抵押仍坚持购买，且未获得抵押权人的同意，那么该购买行为可能因违反法律强制性规定而被认定为无效。
法律后果与风险提示：
- 合同效力：如果第三方购买开发商抵押房的行为违反了法律强制性规定，那么所签订的购房合同可能被认定为无效。合同无效后，双方应返还因合同取得的财产；不能返还或无需返还的，应折价补偿。有过错方还需赔偿对方因此所受到的损失。
- 房产所有权风险：即使第三方与开发商签订了购房合同，如果房产仍存在抵押且未解除，那么第三方可能无法取得房产的所有权。因为抵押权人仍有权就该房产行使抵押权，包括拍卖、变卖等，以实现其债权。
- 行政处罚与刑事责任：虽然第三方购买抵押房的行为本身不直接构成行政违法或刑事犯罪，但如果开发商或第三方存在欺诈、虚假宣传等违法行为，可能面临行政处罚或刑事责任。
建议与操作指南：
- 了解抵押情况：在购买房产前，第三方应务必了解房产的抵押情况，包括抵押权人、抵押金额、抵押期限等。这可以通过查询房产登记信息、要求开发商提供抵押证明等方式实现。
- 获得抵押权人同意：如果房产存在抵押，第三方应要求开发商解除抵押或获得抵押权人的同意转让证明。这是确保购买行为合法有效的关键步骤。
- 签订合法合同：在购买房产时，第三方应与开发商签订合法有效的购房合同，并明确约定房产的交付时间、质量标准、违约责任等条款。同时，合同中应注明房产的抵押情况及解除抵押的责任方。
- 办理过户手续：购买房产后，第三方应及时办理房产过户手续，将房产所有权转移至自己名下。这是确保房产所有权合法有效的最终步骤。
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