结论：未告知公摊面积和使用年限是否构成欺诈，需结合具体情况及法律规定综合判断。关键在于开发商或销售方是否存在故意隐瞒或误导的行为，以及该行为是否对购房者的购房决策产生了实质性影响。以下从不同角度进行详细分析：
一、未告知公摊面积的法律分析
合同义务与信息披露
- 在商品房买卖合同中，开发商有义务向购房者明确说明房屋的建筑面积、套内建筑面积和公摊面积等相关信息。这是基于合同的诚实信用原则，也是保障购房者知情权的重要体现。
- 如果合同中未明确约定公摊面积的具体数值或计算方式，且开发商在销售过程中也未主动告知，这可能违反了合同的诚实信用原则，但不一定直接构成欺诈。
欺诈行为的认定
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
- 在购房过程中，如果开发商故意隐瞒或误导购房者关于公摊面积的重要信息，如通过虚假宣传缩小公摊比例，或刻意模糊实际使用面积与建筑面积的差异，导致购房者基于错误的认识作出购房决定，这种行为可能构成欺诈。
不构成欺诈但可能违约的情形
- 如果合同已约定按建筑面积计价但未明确公摊细节，开发商虽未尽到充分说明义务，但通常不构成欺诈，而属于信息披露不充分导致的违约责任。此时购房者可主张赔偿损失而非撤销合同。
二、未告知使用年限的法律分析
土地使用权年限的法律规定
- 房屋的使用年限通常与土地使用权年限相关联。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让最高年限按用途确定，如居住用地为70年，工业用地为50年等。
- 开发商在销售房屋时，有义务告知购房者土地使用权的具体年限，因为这是影响购房者决策的重要因素之一。
未告知使用年限的法律后果
- 如果开发商未告知购房者土地使用权的具体年限，可能构成信息披露不充分。购房者有权要求开发商提供相关信息，并在必要时主张违约责任。
- 如果开发商故意隐瞒土地使用权年限，导致购房者基于错误的认识作出购房决定，这种行为可能构成欺诈，购房者有权请求撤销合同并要求赔偿损失。
三、实际操作建议
主动询问与了解
- 购房者在签订购房合同前，应主动询问并了解公摊面积、土地使用权年限等关键信息，确保自己的知情权得到保障。这包括查看合同条款、询问销售人员、查阅相关资料等。
协商与调解
- 如发现开发商存在隐瞒公摊面积或土地使用权年限等行为，购房者首先应与开发商进行协商沟通，尝试通过和解或调解的方式解决问题。
法律途径维权
- 若协商不成，购房者可以向当地房地产管理部门投诉，或通过法律途径（如向法院提起诉讼）来维护自己的合法权益。要求开发商承担相应责任，如赔偿损失、解除合同等。
总结：未告知公摊面积和使用年限是否构成欺诈，需根据具体情况及法律规定综合判断。购房者在购房过程中应保持警惕，主动了解相关信息，并在必要时寻求法律帮助以维护自己的合法权益。如果你有具体的法律问题或需要进一步的法律建议，可以直接向我咨询。