聘用物业需要由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。以下是对这一问题的详细分析：

一、法律依据

根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，且应当遵循特定的表决程序。这一规定确保了决策的合法性和有效性，同时保护了业主的共同利益。

二、具体比例要求

1. 参与表决的业主比例：

   • 专有部分面积占比需达到三分之二以上。这意味着，如果小区的总建筑面积为一定数值，那么参与表决的业主所持有的专有部分面积之和需占小区总建筑面积的三分之二以上。
   • 人数占比也需达到三分之二以上。即参与表决的业主人数需占小区总业主人数的三分之二以上。

2. 同意的业主比例：

   • 在参与表决的业主中，专有部分面积过半数的业主需同意。这表示，如果参与表决的业主所持有的专有部分面积之和为一定数值，那么其中至少有一半的面积对应的业主需同意选聘物业。
   • 参与表决的人数也需过半数同意。即参与表决的业主中，至少有一半的人数需同意选聘物业。

三、实际操作中的注意事项

1. 确保表决程序的合法性：

   • 在召开业主大会或进行书面征求意见时，应严格按照法定程序进行，确保每位业主都有平等的表决权。这包括提前通知业主、公示会议议程、确保业主能够充分表达意见等。

2. 准确计算业主的专有部分面积和人数：

   • 在计算时，应以不动产登记簿或其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。这有助于确保计算的准确性和公正性，避免因计算错误而引发的纠纷。

3. 及时公示表决结果：

   • 表决结束后，应及时将表决结果在物业管理区域内显著位置公示，接受全体业主的监督。这有助于增强决策的透明度和公信力，促进小区的和谐稳定发展。

四、特殊情况下的处理

如果小区业主对选聘物业的决定存在争议或分歧，可以通过业主大会进行进一步讨论和协商。在协商过程中，应充分听取各方意见，寻求共识，以达成最符合小区整体利益的决策。如果协商无果，也可以考虑通过法律途径解决争议。

总结来说，聘用物业需要满足一定的业主同意比例和表决程序要求。作为业主，应积极参与小区事务的管理和决策过程，共同维护小区的和谐稳定发展。如果您在聘用物业过程中遇到任何法律问题或困惑，可以直接向我咨询，我会为您提供专业的法律建议和帮助。