结论：办公性质的物业能否做民宿，需结合物业规划用途、地方性法规及管理规约综合判断，未经合法程序变更用途可能面临行政处罚或合同纠纷。

1. 物业规划用途的法定限制

根据《民法典》第279条及《物业管理条例》相关规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。若物业规划用途为“办公”，则属于非住宅类物业，其用途变更需满足以下条件：

• 地方性法规允许：部分城市（如北京、上海）明确禁止将办公用房用于民宿经营，需核查当地《旅游民宿管理暂行办法》或《房屋使用安全管理条例》中的具体规定；
  
• 规划用途变更程序：若地方性法规允许，需向自然资源部门申请变更土地用途（如从“商务金融用地”变更为“商业服务业用地”），并补缴土地出让金差价；
  
• 消防与安全合规：民宿需符合《建筑设计防火规范》中商业场所的消防标准，办公物业原设计可能不满足要求，需进行改造并通过验收。

2. 物业产权与合同约束

• 产权人同意：若物业为共有产权（如整栋办公楼中的部分单元），需经占建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并签署书面同意文件；
  
• 租赁合同限制：若物业为租赁取得，需审查租赁合同中是否禁止“转租”或“改变用途”，否则可能面临违约责任；
  
• 管理规约约束：业主委员会或物业管理公司制定的管理规约可能禁止“住改商”行为，违反者可能被要求恢复原状或承担违约金。

3. 行政许可与经营合规

• 特种行业许可：民宿属于“旅馆业”，需向公安机关申请《特种行业经营许可证》，部分城市要求提供物业产权证明、消防验收合格证明等材料；
  
• 卫生与环保审批：需向市场监管部门办理《食品经营许可证》（如提供餐饮），并向环保部门申报排污许可；
  
• 税务与社保登记：需按个体工商户或企业标准缴纳税费，并为员工缴纳社保（如有雇佣关系）。

4. 法律风险与实务建议

• 行政处罚风险：若未履行用途变更手续擅自经营民宿，可能被城管部门责令停业、罚款（如《上海市住宅物业管理规定》第86条）；
  
• 合同纠纷风险：若租赁合同禁止改变用途，房东可能解除合同并要求赔偿损失；
  
• 实务建议：
  
  1. 优先选择规划用途为“商业”或“商住两用”的物业；
     
  2. 向当地街道办、城管部门及旅游主管部门咨询具体政策；
     
  3. 签订租赁合同时明确约定用途变更条款及违约责任；
     
  4. 委托律师审查物业产权、规划文件及管理规约，规避法律风险。

如需进一步分析物业所在地的具体政策或合同条款，可直接向我提供详细信息，我将结合案例为您定制解决方案。