核心结论：永久租赁合同在法律上并不存在真正意义上的“永久”，其本质仍为长期租赁关系。遇到拆迁时，赔偿需根据合同约定、实际履行情况及法律规定综合判断，具体分以下情况处理：

1. 合同有明确约定拆迁赔偿条款

• 按合同执行：若租赁合同中明确约定了“遇拆迁时赔偿款如何分配”（例如约定全部归承租人、按比例分配或归出租人），则双方应按合同履行。这是最直接、优先适用的依据。
• 例外情形：若合同条款违反法律强制性规定（如约定“承租人独占全部赔偿”但未考虑出租人土地权益），可能被认定无效，需按法律规定重新分配。

2. 合同未约定或约定模糊

• 赔偿项目拆分：拆迁赔偿通常包括土地补偿、房屋补偿、搬迁补助、停产停业损失等。需根据租赁物性质区分：
  • 土地部分：土地所有权归国家或集体，承租人仅享有使用权，土地补偿款一般归出租人（或土地所有权人）；
  • 房屋部分：若房屋由承租人出资建造，可主张房屋补偿款；若房屋为出租人所有，则补偿归出租人；
  • 搬迁补助、停产停业损失：若承租人实际经营，可主张这部分赔偿。
• 举证责任：承租人需提供证据证明自身投入（如建房合同、装修发票、经营许可证等），否则可能无法主张赔偿。

3. 合同效力问题

• 长期租赁的合法性：根据《民法典》，租赁期限不得超过20年；超过部分无效。若合同约定“永久”或超过20年，超出部分可能被认定无效，但20年内的租赁关系仍受保护。
• 无效合同的处理：若合同因违法被认定无效，拆迁赔偿可能按“过错分担”原则处理，即根据双方过错程度分配赔偿款。

4. 实务建议

• 核查合同条款：优先检查合同中是否有拆迁赔偿的明确约定；
• 收集证据：保留建房、装修、经营等投入的证据；
• 协商或诉讼：若与出租人协商不成，可向法院起诉，由法院根据合同、法律及公平原则判决赔偿分配。

总结：永久租赁合同遇拆迁时，赔偿需结合合同约定、实际投入及法律规定综合判断。建议先与出租人协商，若协商不成，及时咨询律师并收集证据，通过法律途径维护权益。如有进一步疑问，可直接向我提问。