核心结论：工业用地土地出让后，若受让人不按出让合同约定建设厂房而进行抵押，可能面临合同违约责任、行政处罚，抵押权实现可能受阻，甚至土地使用权可能被收回。具体处置方式需结合合同条款、实际建设情况及法律规定综合判断。以下分情况详细说明：
1. 合同违约责任
- 法律依据：根据《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。
- 处置方式：
- 出让方（政府或土地管理部门）可依据出让合同条款，要求受让人限期整改（如补建厂房、调整规划等），并可能要求支付违约金或赔偿损失。
- 若受让人拒不整改，出让方有权解除合同，收回土地使用权，并要求返还已支付的出让金及利息，同时追究违约责任。
2. 行政处罚风险
- 法律依据：根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条，未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门有权予以纠正，并根据情节给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。
- 处置方式：
- 土地管理部门可对受让人进行行政处罚，包括罚款、责令限期改正等。
- 若受让人在规定期限内未改正，土地使用权可能被无偿收回，且已建建筑物、构筑物可能被无偿拆除。
3. 抵押权实现受阻
- 法律依据：根据《民法典》第三百九十九条，依法被查封、扣押、监管的财产不得抵押。若土地使用权因违约被查封或收回，抵押权可能无法实现。
- 处置方式：
- 抵押权人（如银行）在行使抵押权时，若发现土地使用权存在争议或被收回，可能面临抵押物无法处置的风险。
- 抵押权人可要求受让人提供额外担保或提前清偿债务，以降低风险。
4. 土地使用权收回后的处理
- 法律依据：根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条，无偿收回土地使用权时，地上建筑物、其他附着物由政府无偿取得。
- 处置方式：
- 若土地使用权被收回，受让人需配合办理注销登记手续，并可能面临已建厂房被无偿拆除的风险。
- 受让人可尝试与出让方协商，争取对已建厂房进行补偿，但需以合同约定或法律规定为依据。
5. 特殊情形处理
- 若受让人已部分履行合同（如已支付出让金但未建厂房）：
- 出让方可能要求受让人继续履行合同或支付违约金，同时保留解除合同的权利。
- 若抵押权设立时未告知出让方：
- 抵押权可能因违反出让合同约定而无效，抵押权人需承担相应风险。
建议行动
- 受让人：应立即与出让方沟通，评估违约程度，争取通过整改或协商解决争议，避免行政处罚或合同解除。
- 抵押权人：在设立抵押前，应严格审查土地使用权状态及出让合同条款，确保抵押物合法有效，并要求受让人提供额外担保以降低风险。
- 双方：若争议无法协商解决，可依法通过仲裁或诉讼途径解决，但需注意诉讼时效及证据收集。
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