在中介签下独家协议但业主违约的情况下，究竟是中介起诉业主还是公司起诉业主，这主要取决于独家协议的签订主体以及协议中的具体约定。以下从不同角度进行分析：

1. 如果独家协议是中介与业主签订的：

   • 在这种情况下，中介作为协议的一方，享有协议中规定的权利，并承担相应的义务。如果业主违约，中介有权依据协议中的约定，向业主主张违约责任，包括要求业主支付违约金、赔偿损失等。
   • 因此，中介可以作为原告，直接起诉业主，要求业主承担违约责任。

2. 如果独家协议是中介所在的公司与业主签订的：

   • 在这种情况下，公司作为协议的一方，享有协议中规定的权利，并承担相应的义务。如果业主违约，公司有权依据协议中的约定，向业主主张违约责任。
   • 此时，公司应作为原告，起诉业主，要求业主承担违约责任。中介作为公司的员工或代表，可能参与协议的签订或履行过程，但并不直接享有协议中的权利或承担义务。

3. 关于协议中的具体约定：

   • 无论独家协议是中介还是公司与业主签订的，协议中的具体约定都至关重要。协议中应明确约定业主违约时的责任承担方式，包括违约金的数额、赔偿损失的范围等。
   • 如果协议中没有明确约定或约定不明确，那么根据《中华人民共和国民法典》等相关法律法规的规定，违约方应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但具体责任承担方式可能需要根据实际情况进行判断和协商。

建议：

• 在签订独家协议时，务必明确协议的主体和具体约定，包括业主违约时的责任承担方式等。
• 如果发生业主违约的情况，首先应查看协议中的约定，并根据约定采取相应的法律措施。
• 如果对协议中的条款或法律责任承担方式有疑问，建议及时咨询专业律师，以便更好地维护自己的合法权益。

后续行动：

• 如果您是中介或公司方，且遇到了业主违约的情况，可以根据上述分析，确定起诉主体，并准备相关证据材料，向法院提起诉讼。
• 如果您对法律程序或证据准备等方面有疑问，可以直接向我咨询，我会根据您的具体情况，提供详细的法律建议和指导。