门面房抵押贷款时，租赁方是否需要签三方协议，需分情况讨论：

1. 若抵押权设立在租赁关系成立之前
   根据《民法典》第405条，抵押权设立前抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权影响（即“买卖不破租赁”原则）。此时：

   • 无需租赁方签三方协议：银行或抵押权人通常仅需与房东（抵押人）签订抵押合同，租赁合同效力不受影响。
     
   • 例外情形：若银行要求对租赁关系进行额外约束（如限制租金支付方式、要求租赁方出具知情声明），可能需租赁方签署补充文件，但非法定必要程序。

2. 若抵押权设立在租赁关系成立之后
   根据《民法典》第408条，抵押期间抵押人可转让抵押财产，但应及时通知抵押权人。若门面房在抵押后出租：

   • 银行可能要求三方协议：为保障抵押权实现，银行可能要求房东、租赁方、银行共同签署协议，明确：
     
     • 租赁方知晓房屋抵押状态；
       
     • 未来若抵押权实现（如房屋被拍卖），租赁合同可能提前终止；
       
     • 租金支付方式调整（如直接支付给银行用于偿债）。
       
   • 不签协议的风险：若未告知租赁方抵押事实，未来房屋处置时租赁方可能以“不知情”为由主张权利，影响银行债权实现。

3. 实务建议

   • 对房东：抵押前应主动告知租赁方抵押事实，避免后续纠纷；若银行要求三方协议，需评估对租赁关系的影响（如租金调整、租期缩短等）。
     
   • 对租赁方：签订租赁合同时应要求房东出示房屋产权证及抵押情况说明；若被要求签三方协议，需仔细审查条款，尤其是租期、租金支付、违约责任等内容。
     
   • 对银行：为降低风险，通常会在抵押合同中约定“抵押人不得擅自出租房屋”或要求租赁方签署知情声明，但需注意不得违反法律强制性规定（如不得无故解除有效租赁合同）。

总结：是否需要签三方协议无统一答案，需根据抵押与租赁的先后顺序、银行要求及各方协商结果确定。建议各方在操作前咨询专业律师，确保协议内容合法合规，避免后续纠纷。