核心结论：仅有合同和发票而无“小红本”（通常指房屋产权证），房屋产权的归属和合法性可能存在风险，需根据具体情况采取不同措施来保障权益或解决产权问题。以下分情况说明：

1. 若房屋属于合法建筑但未办理产权证

• 原因分析：可能因开发商未履行竣工验收、未缴纳相关税费或未提交完整资料，导致无法办理产权证；或因历史遗留问题（如房改房、集资房未完善手续）。
• 解决路径：
  • 核查合同效力：确认购房合同是否合法有效（如是否经备案、是否违反强制性规定）。若合同有效，可依据合同要求开发商履行办证义务，或通过诉讼主张违约责任。
  • 补办手续：联系开发商或相关部门（如不动产登记中心）补缴税费、完善资料，推动产权证办理。
  • 行政救济：若因行政机关不作为导致无法办证，可申请行政复议或提起行政诉讼。

2. 若房屋属于违法建筑或小产权房

• 风险警示：无产权证的房屋可能因违反规划、未取得建设许可等被认定为违法建筑，面临拆除、没收或无法交易的风险。
• 解决路径：
  • 确认房屋性质：通过查询规划许可、建设许可等文件，或向当地规划、住建部门核实房屋合法性。
  • 协商或诉讼：若房屋确属违法建筑，购房合同可能因违反法律强制性规定被认定无效，需与卖方协商退款或赔偿；若协商不成，可起诉要求返还购房款及利息。
  • 政策风险应对：关注当地对违法建筑的处理政策（如补办手续、罚款保留等），及时采取合规措施。

3. 若房屋存在产权纠纷或抵押、查封等限制

• 风险警示：房屋可能因卖方债务纠纷被抵押或查封，导致无法过户或产权转移受限。
• 解决路径：
  • 产权调查：通过不动产登记中心查询房屋产权状态，确认是否存在抵押、查封等权利限制。
  • 解除限制：若房屋被抵押，可要求卖方解除抵押后再交易；若被查封，需通过协商或诉讼解除查封。
  • 合同救济：若卖方故意隐瞒产权瑕疵，可依据合同主张违约责任或解除合同，并要求赔偿损失。

4. 若房屋为继承或赠与所得但未过户

• 风险警示：未过户的房屋产权仍属于原所有权人，继承人或受赠人仅享有债权请求权，无法对抗第三人。
• 解决路径：
  • 办理继承或赠与公证：通过公证确认继承或赠与事实，再凭公证书办理过户。
  • 诉讼确权：若其他继承人或利害关系人争议产权，可通过诉讼确认权属，再办理过户。

行动建议

1. 立即核查房屋性质和产权状态：通过合同、发票、规划文件等初步判断房屋合法性，并向不动产登记中心查询详细产权信息。
2. 保留证据：妥善保管购房合同、发票、付款凭证等，以备后续维权使用。
3. 咨询专业律师：根据房屋具体情况，制定针对性解决方案（如协商、诉讼或行政救济）。

提示：房屋产权问题涉及复杂法律关系，建议根据实际情况选择合适路径，避免因操作不当导致权益受损。如有进一步疑问，可直接向我咨询。