结论前置：将房产证借给别人办理营业执照确实存在风险，并且在房子不再出租或使用后，为了保障自身权益，应当签订一份详细的合同来明确双方的权利和义务。以下是对这一问题的详细分析：
一、房产证借出办理营业执照的风险
法律风险：
- 债务牵连：若使用你房产证地址注册的公司出现债务纠纷，你的房产可能会受到牵连调查，甚至在某些极端情况下，法院可能会将房产视为公司的资产进行查封或执行。
- 行政处罚：若公司在经营过程中违反相关法律法规，执法机关会依据注册地址找到你，你可能需要配合调查，甚至影响个人信用记录。
- 法律纠纷：如果公司涉及违法活动或法律纠纷，如欺诈、逃税等，作为房产证的所有人，你可能会被卷入相关法律纠纷中，甚至需要承担一定的连带责任。
经济风险：
- 房产价值影响：公司经营不善或名声不佳可能间接影响房产周边的商业环境和声誉，从而降低房产的市场吸引力和价值。
- 租金收益损失：将房产证借出后，可能会影响你将房产再次出租给其他有注册需求的公司或个人，导致租金收益减少。
- 拆迁补偿影响：如果别人用你的房产证办理了营业执照，可能会在拆迁认定时被视为商业经营场所，影响拆迁补偿。
管理风险：
- 时间与成本增加：你可能需要配合相关部门进行企业注册地址的核查工作，增加管理成本和时间成本。
- 个人信息泄露：房产证被用于商业注册后，房产信息将成为公开可查询的商业登记信息，增加了个人信息泄露的风险。
其他潜在风险：
- 产权纠纷：如果借用人对房屋进行了改造或扩建并主张对这些改动拥有权益，可能会引发产权纠纷。
- 房产证丢失或被挂失补办：若房产证不慎丢失或被他人恶意挂失补办，你将面临一系列繁琐的补办手续和相关费用支出。
二、房子不再出租或使用后应签订的合同
在房子不再出租或使用后，为了保障自身权益，你应当与借用人签订一份详细的合同，合同内容可以包括以下几个方面：
合同目的与背景：
- 明确双方签订合同的目的，即终止房产证用于公司注册的行为，并明确房产证的使用期限已届满或双方协商一致提前终止。
双方权利与义务：
- 出借人（你）的权利与义务：明确你作为房产证所有人的权利，如收回房产证、要求借用人配合办理相关注销手续等；同时明确你的义务，如确保房产证的真实性和有效性等。
- 借用人的权利与义务：明确借用人作为房产证使用者的权利，如在使用期限内合法使用房产证等；同时明确其义务，如按时归还房产证、配合办理相关注销手续、承担因使用房产证而产生的所有费用和责任等。
违约责任：
- 明确双方违反合同约定时应承担的责任，包括但不限于赔偿损失、支付违约金等。这有助于在发生纠纷时，双方能够依据合同约定进行协商和解决。
争议解决方式：
- 明确双方在履行合同过程中发生争议时的解决方式，如协商、调解、仲裁或诉讼等。这有助于在争议发生时，双方能够迅速、有效地解决问题。
其他条款：
- 根据实际情况，双方可以协商添加其他条款，如保密条款、通知条款等，以进一步保障双方的权益。
示例合同条款（仅供参考，具体条款应根据实际情况调整）：
“鉴于甲方（你）曾将房产证出借给乙方（借用人）用于公司注册，现双方协商一致，决定终止该行为，并签订本合同以明确双方的权利和义务。
一、甲方同意收回房产证，并确保房产证的真实性和有效性。
二、乙方应按时归还房产证，并配合甲方办理相关注销手续。因乙方使用房产证而产生的所有费用和责任，均由乙方承担。
三、如任何一方违反本合同约定，应承担相应的违约责任，包括但不限于赔偿损失、支付违约金等。
四、双方在履行本合同过程中发生争议时，应首先通过协商解决；协商不成的，任何一方均有权向有管辖权的人民法院提起诉讼。
五、本合同自双方签字（或盖章）之日起生效，一式两份，甲乙双方各执一份。”
最后建议：在签订合同前，建议你仔细阅读合同条款，确保合同内容符合你的意愿和实际情况。如有需要，你可以直接向我咨询，我会为你提供专业的法律建议。