当房子抵押后逾期还不上，债权人可采取以下法律措施来维护自身权益：

1. 与债务人协商

   • 协商内容：债权人可首先尝试与债务人进行友好协商，了解逾期还款的具体原因，并探讨是否有可能通过延长还款期限、调整还款方式（如分期还款）或减免部分利息等方式来达成和解。
   • 协商目的：通过协商，双方可以寻求一个对彼此都有利的解决方案，避免法律纠纷的进一步升级，同时也为债务人提供了缓解经济压力的机会。

2. 行使抵押权

   • 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权就该财产优先受偿。
   • 行使方式：债权人可以与债务人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。若协议不成，债权人可以向人民法院提起诉讼，请求法院拍卖、变卖抵押财产，并就所得价款优先受偿。
   • 注意事项：在行使抵押权时，债权人需确保抵押权的设立合法有效，且未超过法定的行使期限。同时，债权人还需关注抵押财产的市场价值变化，以确保在行使抵押权时能够获得足够的偿付。

3. 提起诉讼并申请强制执行

   • 诉讼准备：若协商无果，债权人可以向人民法院提起诉讼，要求债务人偿还逾期债务，并确认抵押权的合法性。在诉讼过程中，债权人需提供充分的证据证明债务关系的存在以及抵押权的设立情况。
   • 强制执行：若法院判决债务人偿还债务，而债务人拒不履行，债权人可以向法院申请强制执行。法院将依法对债务人的财产进行查封、扣押、拍卖等措施，以强制债务人履行还款义务。在强制执行过程中，债权人的抵押权将得到优先保障。

4. 关注债务人其他财产线索

   • 财产调查：在采取上述措施的同时，债权人还可以积极调查债务人的其他财产线索，如银行账户、其他不动产、车辆等。这些财产同样可以作为偿付债务的来源。
   • 财产保全：若发现债务人有转移、隐匿财产等行为，债权人可以向法院申请财产保全措施，以防止债务人财产的流失，确保债权能够得到有效实现。

建议：在整个过程中，债权人应密切关注债务人的还款情况，及时与债务人沟通，并保留好所有与债务关系及抵押权设立相关的证据材料。如有需要，债权人还可以寻求专业法律人士的帮助，以确保自身权益得到充分保障。