针对您提出的“土地买卖合同不能办土地证怎么写合同”的问题，首先需要明确一个核心点：在中国，土地所有权归国家或集体所有，个人或企业无法买卖土地所有权，但土地使用权可以依法转让。若因某些原因（如土地性质、规划限制等）无法办理土地证，这通常意味着该土地使用权可能存在法律上的障碍或限制，此时签订任何形式的“买卖合同”都可能涉及非法交易，存在极大的法律风险。
不过，如果您实际上是想了解在土地使用权转让过程中，如何撰写一份合法、合规且尽可能保障双方权益的合同（尽管可能因特定原因无法立即办理土地证），以下是一个基于合法转让框架的合同撰写指南，同时我会特别指出与无法办理土地证相关的风险及应对措施：
土地使用权转让合同（示例框架）
一、合同双方基本信息
- 甲方（转让方）：姓名/名称、身份证号码/统一社会信用代码、住址/注册地址、联系电话。
- 乙方（受让方）：姓名/名称、身份证号码/统一社会信用代码、住址/注册地址、联系电话。
二、土地基本情况说明
- 土地位置：详细地址。
- 土地面积：以相关权属证明或实际测量为准（需注明因XX原因，目前无法提供土地证）。
- 土地用途：明确用途，并说明该用途符合当地土地利用规划（但需注意，无法办理土地证可能影响未来用途变更或开发）。
- 土地使用年限：若已知，明确起始和终止日期；若未知，需说明情况。
- 土地权属状况：甲方声明土地使用权来源合法，但因XX原因（如土地性质、规划调整、历史遗留问题等）目前无法办理土地证，并承诺对此承担全部责任。
三、交易价格及支付方式
- 转让价格：明确金额，大写小写均需注明。
- 支付方式：详细约定支付节点、金额及支付方式，确保流程清晰。
四、特别条款（针对无法办理土地证的情况）
- 风险告知：双方明确知晓因无法办理土地证可能带来的法律风险，包括但不限于土地被收回、无法合法转让、无法抵押融资等。
- 责任分担：约定因无法办理土地证导致合同无法履行或产生纠纷时，双方的责任分担方式。
- 解决途径：约定在发现无法办理土地证后，双方应如何协商解决，包括但不限于解除合同、调整交易条件、寻求法律救济等。
五、权利与义务（除常规条款外，增加与无法办理土地证相关的义务）
- 甲方义务：除常规义务外，增加“甲方应积极协助乙方了解无法办理土地证的具体原因，并尽力提供可能的解决方案或证明文件”。
- 乙方义务：乙方应自行承担因无法办理土地证可能带来的风险，并不得以此为由拒绝履行合同义务（除非合同明确约定解除条件）。
六、土地交付与过户（调整过户部分）
- 交付时间、内容同常规合同。
- 过户部分：明确因无法办理土地证，双方不进行传统的过户手续，但可约定其他形式的权益转移证明或备案方式（如公证、备案登记等，具体需根据当地法律法规和实际情况确定）。
七、违约责任、争议解决、其他条款
- 这些部分与常规合同相似，但需特别注意在违约责任中增加与无法办理土地证相关的违约情形和责任。
- 争议解决方式可约定为协商、仲裁或诉讼，但需明确仲裁机构或法院名称。
重要提示：
- 合法性审查：在签订任何涉及土地交易的合同前，务必咨询并聘请专业律师进行审查和指导，以确保合同的合法性和有效性。
- 风险评估：双方应充分评估无法办理土地证可能带来的法律风险和经济风险，并在合同中明确约定风险分担和解决途径。
- 谨慎交易：若土地无法办理土地证，建议谨慎考虑交易，以免陷入法律纠纷或经济损失。
希望以上指南能对您有所帮助，但请务必记住，在涉及土地交易时，合法性和合规性是最重要的原则。