核心结论：有房产证但没有土地证的房屋买卖合同在撰写时需特别谨慎，合同中应明确双方权利义务、房屋现状、产权瑕疵及风险承担等关键条款，以降低交易风险。以下从合同撰写要点、风险提示及建议三个角度详细说明：

1. 合同撰写核心要点

• 房屋基本情况：
  合同中需详细描述房屋地址、建筑面积、房产证编号、房屋结构、用途（如住宅/商用）等信息，并明确注明“该房屋仅有房产证，未取得土地使用权证”。
  示例条款：

  “出卖人保证该房屋已取得《房屋所有权证》（证号：XXX），但尚未取得土地使用权证。买受人知悉并接受该产权现状，自愿承担相关风险。”

• 产权瑕疵说明：
  需明确告知买受人房屋存在土地证缺失的瑕疵，并约定因产权问题导致合同无法履行或房屋被收回时的责任承担方式（如退款、赔偿等）。
  示例条款：

  “若因土地使用权问题导致本合同无法履行或房屋被依法收回，出卖人应在收到通知后XX日内退还买受人已支付的全部款项，并按购房款的XX%支付违约金。”

• 交易价格与付款方式：
  因房屋存在产权瑕疵，交易价格通常低于市场价，需在合同中明确约定总价、付款方式（如分期支付、银行转账等）及付款时间节点。
  示例条款：

  “房屋总价为人民币XXX万元，买受人应于合同签订后XX日内支付定金XX万元，余款在房屋过户手续办理完毕后XX日内支付。”

• 过户与交付：
  约定房屋交付时间、条件（如腾空房屋、结清物业费等），并明确因土地证缺失导致的过户障碍处理方式（如协商解决、诉讼等）。
  示例条款：

  “双方同意，若因土地使用权问题导致无法办理过户登记，应协商解决；协商不成的，任何一方可向房屋所在地人民法院提起诉讼。”

• 违约责任：
  明确双方违约情形及责任，如出卖人隐瞒产权瑕疵、买受人拒付房款等，需约定违约金或赔偿范围。
  示例条款：

  “若出卖人故意隐瞒房屋存在土地使用权纠纷，导致买受人遭受损失的，应赔偿买受人全部直接及间接损失（包括但不限于诉讼费、律师费、房屋增值损失等）。”

2. 风险提示与建议

• 法律风险：
  根据《民法典》及相关规定，房屋买卖合同需以合法产权为基础。若土地使用权存在争议（如划拨地未补缴出让金、集体土地违规交易等），可能导致合同无效或房屋被收回。
  建议：

  • 交易前核查土地性质（如通过不动产登记中心查询土地来源、用途及是否抵押/查封）；
    
  • 若土地为划拨地，需确认是否已补缴土地出让金并办理出让手续；
    
  • 避免购买集体土地上的房屋（如“小产权房”），此类交易不受法律保护。

• 实践风险：
  即使合同约定了风险承担方式，若土地证缺失导致无法过户，买受人可能面临“钱房两空”的风险。
  建议：

  • 要求出卖人提供土地使用权的相关证明文件（如土地出让合同、缴费凭证等）；
    
  • 协商将部分房款作为“保证金”暂存于第三方（如银行或律师事务所），待过户完成后支付；
    
  • 咨询当地不动产登记部门，了解土地证补办流程及可能性。

• 替代方案：
  若土地证无法补办或风险过高，可考虑以下方式降低风险：

  • 签订长期租赁合同（如20年），并约定优先购买权；
    
  • 要求出卖人提供担保（如抵押其他财产或提供保证人）；
    
  • 暂缓交易，待出卖人取得土地证后再签订正式买卖合同。

3. 合同模板参考（简化版）

   房屋买卖合同  
   出卖人（甲方）：XXX  
   买受人（乙方）：XXX  

   第一条 房屋基本情况  
   1.1 房屋地址：XXX；建筑面积：XXX平方米；房产证号：XXX。  
   1.2 甲方保证房屋已取得房产证，但尚未取得土地使用权证，乙方知悉并接受该现状。  

   第二条 交易价格与付款  
   2.1 房屋总价：人民币XXX万元。  
   2.2 乙方应于合同签订后XX日内支付定金XX万元，余款在过户完成后XX日内支付。  

   第三条 产权瑕疵与风险承担  
   3.1 若因土地使用权问题导致合同无效或房屋被收回，甲方应退还全部款项并支付违约金XX万元。  
   3.2 乙方承诺不因土地证缺失向甲方主张其他赔偿。  

   第四条 其他条款  
   4.1 本合同未尽事宜，双方可签订补充协议；  
   4.2 争议解决：向房屋所在地人民法院提起诉讼。  

   甲方（签字）：XXX  
   乙方（签字）：XXX  
   日期：XXX  

总结：有房产证但无土地证的房屋交易风险较高，合同需重点明确产权瑕疵、风险承担及违约责任。建议交易前充分核查土地性质，必要时咨询专业律师或不动产登记部门，确保交易合法安全。如有其他疑问，欢迎继续向我咨询。