在没有房屋和土地使用证的情况下，不建议直接签订出售合同，因为这可能涉及严重的法律风险和合同效力问题。但若因特殊原因必须签订，需特别注意以下核心要点，并建议后续尽快补办相关证件以确保交易合法性：

1. 合同效力风险
   根据《民法典》第209条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记才发生效力。若房屋无产权证（如小产权房、未办理初始登记的商品房），合同可能因标的物权属不明被认定为无效或效力待定。土地使用证缺失同样可能导致土地使用权转让无效。
   建议：在合同中明确约定“双方知晓标的物暂未取得产权证书，卖方承诺在合同签订后XX日内补办，否则买方有权解除合同并索赔”。

2. 合同条款设计

   • 标的物描述：详细写明房屋地址、面积、结构、土地性质（如宅基地、集体建设用地等），并附测绘图或村委会/居委会证明，避免因权属争议导致合同无效。
     
   • 价款支付方式：建议采用分期付款，留存部分尾款待产权证书办理完毕后支付，以约束卖方履约。
     
   • 违约责任：明确约定若因卖方原因导致无法过户，需返还全部房款并支付违约金（如总房款的20%），同时赔偿买方装修、税费等损失。
     
   • 争议解决：约定仲裁或诉讼管辖地，优先选择卖方所在地法院以降低维权成本。

3. 法律风险提示

   • 行政处罚风险：若房屋属于违法建筑（如未取得规划许可的自建房），买卖合同可能因违反《城乡规划法》被认定无效，且双方可能面临罚款、拆除等行政处罚。
     
   • 刑事风险：若卖方故意隐瞒房屋无产权证的事实，可能构成合同诈骗罪（刑法第224条），买方可向公安机关报案。
     建议：在合同中增加“卖方保证房屋无抵押、查封、纠纷，否则承担刑事责任”的条款，虽无法完全规避风险，但可起到威慑作用。

4. 后续补救措施

   • 补办证件：签订合同后，卖方应立即向不动产登记中心申请办理产权证书，买方可陪同办理并留存相关凭证。
     
   • 公证或见证：若无法立即过户，可对合同进行公证或邀请村委会/居委会见证，增强合同证据效力。
     
   • 预告登记：若房屋已具备办理产权证的条件，可先办理预告登记，防止卖方“一房二卖”。

总结：无产权证的房屋交易风险极高，建议优先通过协商、诉讼等方式确认权属后再交易。若必须签订合同，务必在条款中明确权属状况、违约责任及补救措施，并保留全部交易凭证。如有进一步疑问，可直接向我咨询具体条款设计或风险防范方案。