在探讨借用资质签订的是挂靠合同还是转包合同这一问题时，我们首先要明确的是，这两种合同在法律性质、主体关系以及法律后果上均存在显著差异。因此，不能简单地一概而论，而需要根据具体情况进行分析。
一、挂靠合同与转包合同的法律定义及区别
挂靠合同：
- 定义：挂靠合同通常指的是没有资质或资质较低的单位或个人，通过借用有资质的单位的名义，与发包方签订合同，并支付一定的管理费或挂靠费给被挂靠单位。
- 特点：挂靠方以被挂靠方的名义进行活动，被挂靠方对挂靠方的活动承担一定的法律责任。挂靠合同往往涉及资质的借用，可能违反相关法律法规的强制性规定。
转包合同：
- 定义：转包合同是指承包方在承包工程后，不履行合同约定的责任和义务，将其承包的全部工程或者部分工程转给其他单位或个人施工的行为。
- 特点：转包方与发包方之间的合同关系仍然存在，但转包方将实际施工权转让给了第三方。转包合同可能因违反法律法规的强制性规定（如禁止转包的规定）而无效。
二、借用资质签订合同的性质判断
在借用资质的情况下，如果签订的合同主要是基于资质的借用，且挂靠方以被挂靠方的名义进行活动，那么该合同更倾向于被认定为挂靠合同。这是因为挂靠合同的核心特征就是资质的借用和名义的出借。
相反，如果签订的合同主要是关于工程的承包和转包，且实际施工权被转让给了第三方，那么该合同更可能被认定为转包合同。转包合同的关键在于工程承包权的转让，而非资质的借用。
三、法律后果及风险提示
挂靠合同：
- 法律后果：挂靠合同可能因违反法律法规的强制性规定（如建筑法中关于禁止挂靠的规定）而被认定为无效。此外，被挂靠方可能因挂靠方的违法行为而承担连带责任。
- 风险提示：对于挂靠方和被挂靠方而言，挂靠合同存在较大的法律风险。一旦被发现，可能面临行政处罚、民事赔偿甚至刑事责任。
转包合同：
- 法律后果：转包合同同样可能因违反法律法规的强制性规定（如建筑法中关于禁止转包的规定）而被认定为无效。转包方可能因转包行为而承担违约责任或赔偿责任。
- 风险提示：转包行为不仅可能导致合同无效，还可能影响工程的进度和质量，给发包方造成损失。因此，转包方应谨慎考虑转包行为，并确保转包行为符合法律法规的规定。
四、建议与措施
对于发包方：
- 在签订合同时，应严格审查承包方的资质和信誉，避免与存在挂靠或转包行为的单位或个人签订合同。
- 在合同履行过程中，应加强对承包方的监督和管理，确保工程按照合同约定的要求进行施工。
对于承包方：
- 应遵守法律法规的规定，不得将工程转包给不具备相应资质的单位或个人。
- 如果需要与其他单位或个人合作完成工程，应通过合法的方式（如联合体承包、分包等）进行合作，并确保合作行为符合法律法规的规定。
综上所述，借用资质签订的合同是挂靠合同还是转包合同，需要根据具体情况进行分析和判断。在签订和履行合同时，各方应严格遵守法律法规的规定，避免违法行为的发生。如果您在合同纠纷或房产问题方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。