在借名购房协议中，若借名人并非实际出资人，出名人应当听谁的，这并非一个简单的问题，它取决于多种因素，包括协议的具体内容、双方的真实意图、实际出资情况以及法律的规定等。以下从几个角度进行详细分析：

1. 协议内容与双方真实意图：

   • 首先，要仔细审查借名购房协议的具体内容。如果协议中明确规定了出资义务、产权归属以及双方的权利义务等，那么这些条款应当作为判断双方意图和行为的依据。
   • 如果协议中明确指出借名人虽非实际出资人，但双方约定由借名人承担出资义务（可能是通过其他方式如借款、赠与等实现），或者出名人同意借名人以某种方式使用其名义购房，那么在这种情况下，出名人应当遵循协议的约定，与借名人协商处理相关事宜。

2. 实际出资情况：

   • 实际出资是判断产权归属和双方权利义务的重要因素。如果借名人并非实际出资人，但协议中或双方后续行为中表明借名人将承担出资义务（如通过转账、现金等方式支付购房款），且出名人对此知情并同意，那么这可能构成双方对协议的变更或补充，出名人应当按照新的约定行事。
   • 如果借名人未承担出资义务，且没有证据表明出名人同意借名人以非出资方式获得产权，那么出名人可能无需听从借名人的指示，而是有权根据法律规定和协议约定处理房屋产权事宜。

3. 法律规定与产权归属：

   • 根据相关法律规定，房屋产权的归属通常以登记为准。如果借名购房协议中的房屋登记在出名人名下，那么从法律上讲，出名人是房屋的合法产权人。
   • 在这种情况下，即使借名人并非实际出资人，出名人也有权根据法律规定和自身意愿处理房屋产权事宜。当然，如果借名人能够证明其与出名人之间存在借名购房的约定，并且该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，那么借名人可能有权要求出名人协助办理产权过户等手续。但这并不意味着出名人必须完全听从借名人的指示。

4. 实际建议与风险防范：

   • 对于借名人和出名人而言，签订借名购房协议时应当明确约定双方的权利义务、出资方式、产权归属以及违约责任等条款，以避免后续纠纷。
   • 如果借名人并非实际出资人，但希望获得房屋产权或相关权益，建议与出名人协商并签订补充协议，明确出资方式、产权归属以及双方的权利义务等。
   • 在任何情况下，双方都应当遵守法律规定和协议约定，不得损害国家、集体或第三人的利益。如果发生纠纷，应当及时通过法律途径解决。

总结来说，在借名购房协议中，若借名人并非实际出资人，出名人应当听谁的并非一个简单的问题。它取决于协议的具体内容、双方的真实意图、实际出资情况以及法律的规定等多种因素。因此，建议双方在签订协议时明确约定相关条款，并在发生纠纷时及时咨询专业律师（即我本人，秦菁莹律师，专注于刑事辩护、取保候审、律师会见、诈骗犯罪、经济犯罪、房产纠纷领域）以维护自身合法权益。