农村民房流转给外地人是否合法需分情况讨论，关键在于是否符合现行法律对宅基地使用权流转的限制性规定。具体分析如下：

1. 若仅转让地上房屋所有权，未涉及宅基地使用权
   根据《民法典》第240条，房屋所有权人可依法处分其房屋。若外地人仅受让房屋所有权（如通过买卖、赠与），且房屋本身合法（有产权证），则房屋转让行为本身合法。但需注意：

   • 宅基地使用权仍归原农村集体经济组织成员所有，外地人无法取得宅基地使用权；
     
   • 若房屋灭失（如倒塌），外地人不得在原宅基地上重建，土地使用权由集体收回。

2. 若试图同时转让宅基地使用权
   根据《土地管理法》第62条及《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》，宅基地使用权具有身份属性，仅限本集体经济组织成员享有，禁止向城镇居民或非本集体成员转让。因此：

   • 若外地人非该村集体成员，双方签订的包含宅基地使用权转让的合同无效；
     
   • 即使合同约定“永久租赁”等变通方式，也可能因规避法律被认定为无效（参考《民法典》第153条关于“违反法律强制性规定”的合同无效规则）。

3. 例外情形：通过合法途径取得宅基地使用权
   外地人可通过以下方式间接合法使用宅基地：

   • 继承：若外地人户籍虽不在村集体，但继承农村房屋，可“房地一体”暂时取得宅基地使用权（但不得翻建、改建，房屋灭失后使用权收回）；
     
   • 政策试点：部分地区试点“宅基地三权分置”（所有权、资格权、使用权分离），外地人可通过租赁方式取得使用权（需符合当地政策，且租赁期限不得超过20年）。

建议：

• 若您是转让方，需明确告知外地人宅基地使用权的限制，避免因合同无效引发纠纷；
  
• 若您是受让方，建议优先通过租赁方式使用房屋（需签订书面合同并办理备案），或关注当地政策试点；
  
• 具体操作前，建议携带房屋产权证、宅基地使用证等材料，向当地农业农村局或自然资源局咨询政策细节。
  

如有进一步疑问，可直接向我咨询具体操作流程或合同审查。