不是物业管理的人能从事物业管理吗-胡亚楠律师

不是物业管理的人能从事物业管理吗-胡亚楠律师｜法行宝

2026-03-07 房产纠纷

不是物业管理行业的人员，在符合一定条件下是可以从事物业管理工作的。以下从不同角度为你详细分析：

法律法规角度

目前并没有明确的法律法规直接规定只有特定身份或原本就属于物业管理行业的人员才能从事物业管理工作。一般来说，只要个人具备相应的民事行为能力，即年满18周岁且精神状态正常，能够独立进行民事活动，承担民事责任，就有可能进入物业管理领域工作。不过，如果从事的是一些特定的物业管理岗位，比如涉及特种设备操作（如电梯维修保养等），则需要操作人员具备相应的特种设备操作资格证书，这是基于行业安全和规范管理的需要而设定的资质要求。

物业管理企业招聘角度

物业管理企业在招聘员工时，会根据岗位需求来设定招聘条件。对于一些基础的物业管理岗位，如保安、保洁等，通常对人员是否原本属于物业管理行业没有严格要求，更看重的是应聘者的身体素质、工作态度、责任心等基本素质。例如，一个之前从事过零售行业的人员，如果身体健康、工作认真负责，也有可能被物业管理企业招聘为保安人员。而对于一些专业性较强的岗位，如物业管理项目经理、工程维修主管等，企业可能会更倾向于招聘有相关行业经验或专业背景的人员，但这也不是绝对的。如果一个人虽然没有物业管理行业经验，但具备丰富的项目管理经验、扎实的工程技术知识等，也有可能通过企业的考核被录用。

实际工作能力角度

物业管理工作的内容较为广泛，包括客户服务、设施设备维护、安全管理、环境卫生管理等多个方面。一个人即使不是物业管理行业出身，但如果在其他领域积累了与这些工作内容相关的技能和经验，也能够胜任物业管理工作。比如，一个有酒店客服经验的人员，在处理客户投诉、与客户沟通等方面可能具有优势，能够很好地适应物业管理中的客户服务工作；一个有建筑工程经验的人员，在物业设施设备的维护和管理方面可能会更有心得。

给你的建议：如果你有意愿从事物业管理工作，但又不是物业管理行业出身，可以先了解目标岗位的具体要求，有针对性地提升自己的相关技能和知识。比如，如果想从事工程维修岗位，可以学习一些基本的工程维修知识和技能，考取相关的证书；如果想从事物业管理项目经理岗位，可以学习项目管理方面的知识，积累一定的管理经验。同时，在求职过程中，要充分展示自己的优势和潜力，让招聘企业看到你能够为物业管理工作带来的价值。

如果你在物业纠纷方面还有其他问题，比如与物业公司发生了矛盾、对物业管理服务不满意等，都可以直接向我咨询，我会为你提供专业的法律建议。

社区一般不能直接从事物业工作，但具有对物业工作的指导、监督、协调以及在特定情况下参与管理的职能。以下从不同角度为您详细分析：一、社区的职责与权限角度社区作为政府下派的一级组织部门，其主要工作职责是监督、指导、协调和服务，并不具备直接进行物业管理的专业资质。具体来说：指导与监督：社区有权要求物业按照相关法律法规、物业服务合同的约定履行职责，督促物业提升服务质量。例如，监督物业落实垃圾分类政策，确保小区环境卫生达标。这体现了社区对物业工作的监督职能，但并不意味着社区可以直接从事物业工作。组织协调：在处理物业与业主之间的矛盾纠纷时，社区充当重要的调解角色，组织双方进行沟通协商，寻求合理的解决方案。如物业费调整引发的争议，社区可促成业主与物业的面对面交流。这显示了社区在协调物业与业主关系方面的作用，但同样不涉及直接从事物业工作。参与管理：在特定情况下，如老旧小区无合适物业企业进驻或物业服务严重缺失时，社区可以承担部分物业服务职能或组织居民自治管理，以保障小区基本秩序。然而，这种情况下的“参与管理”并不等同于直接从事物业工作，而是社区在特殊情况下的应急措施。二、物业公司的职责与权限角度物业公司是按照法定程序成立并具有相应资质的服务性企业，其主要职责是根据物业服务合同的约定，对小区内建筑物及其附属设施进行维修养护、环境卫生管理、秩序维护等专业化服务。这明确了物业公司的专业性和独立性，社区无法直接替代其从事物业工作。三、社区与物业公司的关系角度社区与物业公司之间并非管理与被管理的关系，而是相互协作、相互配合的伙伴关系。社区通过监督和指导物业公司的工作，确保其依法依规为居民提供服务；物业公司则积极配合社区工作，共同营造安全、舒适、和谐的生活环境。这种关系进一步强调了社区不能直接从事物业工作，而是通过与物业公司的合作来共同服务小区居民。四、实际操作中的社区对物业的监督和协调在实际操作中，社区对物业的管理主要体现在监督落实、矛盾调解和政策引导等方面。例如，社区会监督物业公司是否遵守法律法规和合同约定，如垃圾清理、设施维护等；当物业与业主之间发生矛盾时，社区会及时介入调解；社区还会引导物业公司积极响应和执行国家及地方关于物业管理的政策法规。这些实践都体现了社区在物业工作中的监督、协调和引导作用，而非直接从事物业工作。总结与建议：社区在物业工作中主要扮演指导、监督、协调和参与管理的角色，而非直接从事物业工作。如果您在社区与物业的关系方面遇到具体问题，如物业服务质量不佳、物业费争议等，可以直接向我咨询。我会根据您的具体情况，提供专业的法律建议和解决方案。

物业经理没有物业管理证上岗是否违法，主要取决于当地法律法规及行业规范的具体要求。以下是对此问题的详细分析：国家层面无强制性持证要求：自2016年起，国务院取消了物业管理师职业资格认定，国家层面不再将取得职业资格证书作为物业经理上岗的强制性要求。因此，从现行有效的国家规定来看，物业经理没有证上岗并不构成违法。地方性规定与行业规范可能存在差异：尽管国家层面取消了强制持证要求，但部分地方可能仍存在地方性规定或行业规范，对物业管理人员的资质有一定要求。这些规定可能因地区而异，有的可能仍然要求物业经理持证上岗，有的则可能通过其他方式（如培训、考核等）来确保物业管理人员的专业性。举例：假设某地方性法规明确规定，物业经理必须持有物业管理师证书才能上岗，那么在该地区，没有物业管理证的人做物业经理就属于违法行为。企业自行设定招聘条件：物业服务企业为了提升服务质量和专业形象，可能会自行设定招聘条件，要求物业经理具备相关证书或专业背景。这种做法虽然不是法律强制要求的，但对于提高物业服务水平和增强企业竞争力具有重要意义。建议：即使当地没有强制要求物业经理持证上岗，物业服务企业也可以考虑将持有相关证书作为招聘条件之一，以提升团队的整体专业素养。法律后果与风险提示：如果物业经理没有证上岗且违反了地方性规定或行业规范，可能面临行政处罚风险，如被责令整改、罚款等。此外，无证上岗的物业经理在处理物业纠纷时可能因缺乏专业知识而引发更多问题，给物业服务企业带来不必要的法律风险。总结与建议：物业经理在从业前应了解并遵守当地的相关规定和要求，如有需要可积极考取相关职业资格证书以提升自身专业素养和工作底气。物业服务企业也应根据自身需求和行业标准合理设定招聘条件，确保物业管理人员的专业性和服务质量。如果您对物业经理的资质要求或相关法律法规有进一步疑问，可以直接向我咨询，我会根据您的具体情况提供详细的法律解答。

有物业经理证并不意味着一定能当物业经理，这还需要考虑其他多个因素。以下从不同角度为你详细分析：物业经理证的性质与作用物业经理证是证明个人具备物业管理相关知识和技能的证书，它表明持证人通过了相关的培训或考试，对物业管理有一定的了解和掌握。然而，证书只是进入物业管理行业的一个门槛或敲门砖，它并不直接等同于具备担任物业经理的全部能力和条件。担任物业经理的其他要求工作经验：除了证书外，物业管理公司通常还会要求应聘者具备一定的物业管理工作经验，特别是与物业经理岗位相关的工作经验。管理能力：物业经理需要具备良好的组织、协调、沟通和解决问题的能力，这些能力往往需要通过实际工作经验来积累和提升。职业素养：物业经理作为物业管理公司的代表，需要具备良好的职业素养和道德品质，如诚信、责任心、服务意识等。公司招聘流程与标准不同的物业管理公司在招聘物业经理时，可能会有不同的招聘流程和标准。有些公司可能更看重证书和学历，而有些公司则可能更看重实际工作经验和能力。因此，即使持有物业经理证，也需要根据具体公司的招聘要求来准备应聘材料和面试。法律与合规性在担任物业经理的过程中，还需要遵守相关的法律法规和行业规范。例如，需要了解并遵守物业管理条例、消防安全法规等。如果物业经理在任职过程中违反了相关法律法规或行业规范，可能会面临法律责任或行业处罚。建议：如果你持有物业经理证并希望担任物业经理，除了证书外，还需要注重积累实际工作经验、提升管理能力、培养良好的职业素养，并了解相关的法律法规和行业规范。在应聘时，可以根据具体公司的招聘要求来准备应聘材料和面试，突出自己的优势和特点。如果在担任物业经理的过程中遇到任何法律问题或困惑，可以直接向我咨询，我会为你提供专业的法律建议和帮助。

不是业主的人不能担任业主委员会的主任。以下从法律背景、具体原因及特殊情况说明几个方面进行详细分析：法律背景根据《物业管理条例》第十六条及《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条的明确规定，业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，且由业主大会会议选举产生。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。这一规定确保了业主委员会的合法性和代表性，使其能够真正反映和维护业主的利益。具体原因产权关联与利害关系：业主委员会是业主大会的执行机构，其核心职责是代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。只有业主才对物业拥有所有权，因此与小区的物业管理和公共事务有着直接的利害关系。这种产权关联使得业主具备参与决策、管理小区事务的权利基础和动力。非业主由于缺乏这种产权关联，难以像业主那样切实从维护业主利益的角度出发来履行业主委员会主任的职责。合法性与代表性：业主委员会的委员及主任必须是该小区的业主，这是确保其合法性和代表性的基础。业主委员会主任还需具备特定条件，如具有完全民事行为能力，遵守国家相关法律、法规，以及遵守业主大会议事规则和管理规约等。这些规定共同构成了业主委员会主任的资格要求，旨在确保业主委员会能够依法、有效地为业主服务，并维护其权益。特殊情况说明虽然一般情况下非业主不能担任业主委员会的主任，但在某些特殊情形下，如物业使用人（如长期租户）经业主书面委托，可以代表业主行使相关权利，但这并不意味着他们可以直接成为业主委员会成员或主任，而只是以业主代理人的身份出现。此外，非业主仍可以通过其他方式参与和支持物业管理工作，例如向业主委员会提出建议、参与业主大会的讨论等。总结与建议：不是业主的人由于缺乏与物业的直接利害关系以及合法的产权基础，无法担任业主委员会的主任。这一规定不仅符合法律法规的要求，也确保了业主委员会的合法性和代表性。如果您对业主委员会的选举、组成或运作有任何疑问或需要进一步的法律建议，请随时向我咨询。

您好，关于您提出的“不是小区业主是否可以参与小区事务”的问题，以下是我为您提供的详细解答：从理论上来说，非业主（即不是小区产权所有者的人）通常是可以参与物业管理相关事务的，但他们的参与程度和方式会受到一定的限制。非业主参与小区事务，或者说物业管理的常见途径主要有以下几种：作为物业使用人：比如租户等，在租赁关系中，他们基于与业主的约定，可以在一定范围内享受物业服务，同时也需要遵守相应的规定。这意味着，作为物业的使用者，他们有权对物业服务提出意见和建议，但并不拥有对物业重大事项的表决权。通过业主大会授权：业主大会有时可能会允许非业主代表参与部分物业管理讨论，比如听取他们对物业服务某些方面的意见和建议。然而，需要注意的是，最终决策权仍然掌握在业主手中。非业主代表可以提供意见，但不能直接参与决策。接下来，我们明确一下非业主在参与小区事务时的权利和义务：权利：非业主可以对物业服务质量提出意见和建议，要求物业改进相关服务。在符合规定的情况下，他们可以享受与自身使用相关的物业服务内容。义务：非业主需要遵守物业管理区域内的各项规章制度，配合物业的管理工作。他们还需要按照与业主或使用合同的约定，履行相应的费用缴纳等责任。但重要的是，非业主并没有业主所拥有的对物业重大事项的表决权，比如选聘或解聘物业服务企业、专项维修资金的使用等。他们的参与不能违背业主的整体利益和意愿。综上所述，虽然非业主可以参与小区事务，但他们的参与是有限度的，并且需要遵守相应的规定和义务。希望这个解答能够帮助您更好地理解非业主在小区事务中的角色和权利。如果您还有其他问题或需要进一步的解释，请随时告诉我。

业主可以担任小区物业人员，但需满足一定条件并遵循相关法律法规及小区管理规约。以下从不同角度对此问题进行分析：法律层面：无直接禁止性规定：我国现行法律并未明确禁止业主担任小区物业人员。业主作为物业的所有权人，享有对物业的管理权，包括参与物业管理活动的权利。需符合相关法规：虽然法律未直接禁止，但业主担任物业人员需符合《物业管理条例》等相关法规的规定。例如，若业主担任物业经理或关键岗位，可能需要具备相应的专业资质或经验，以确保物业管理的专业性和有效性。小区管理规约层面：需遵守小区规约：小区管理规约是业主共同制定的，用于规范小区内各项事务的规章制度。若规约中明确规定了物业人员的任职条件或限制，业主在担任物业人员时需遵守这些规定。可能存在的限制：例如，规约可能规定物业人员需为非业主身份，以避免利益冲突；或者规定物业人员需通过特定程序选拔产生，以确保公平性和透明度。实际操作层面：利益冲突问题：业主担任物业人员可能引发利益冲突，如利用职务之便为自己或特定业主谋取私利。因此，在实际操作中，需建立有效的监督机制，确保物业人员的行为符合法律法规和小区规约。专业性与效率问题：物业管理需要一定的专业知识和经验。若业主缺乏这些条件，可能影响物业管理的质量和效率。因此，在选拔物业人员时，应注重其专业能力和经验。建议与注意事项：了解并遵守法规：业主在担任物业人员前，应详细了解并遵守相关法律法规和小区管理规约，确保自己的行为合法合规。提升专业能力：若业主希望担任物业人员，应努力提升自己的专业能力和经验，以更好地履行物业管理职责。建立监督机制：小区应建立有效的监督机制，对物业人员的行为进行监督和管理，确保物业管理的公正性和透明度。若业主希望担任小区物业人员，建议先了解并遵守相关法律法规和小区管理规约，同时努力提升自己的专业能力和经验。如有任何疑问或需要进一步的法律建议，可直接向我咨询。

针对您提出的“没有物业管理证是否可以当管理员”的问题，以下是我的详细解答：首先，需要明确的是，目前并没有法律法规强制要求物业管理从业人员必须持有物业管理证才能上岗。根据市住建委的回复，2016年3月国务院修订《物业管理条例》时，已经取消了对物业管理从业人员必须取得职业资格的要求。这意味着，从法律层面讲，没有物业管理证并不会直接阻碍您成为物业管理员。然而，这并不意味着物业管理证没有价值或不需要。实际上，物业管理证是衡量物业管理从业人员专业能力和业务水平的一个重要标志。持有物业管理证的人员，通常意味着他们经过了系统的培训和学习，具备了相应的专业知识和技能，能够更好地胜任物业管理工作。此外，虽然目前没有法律法规强制要求持证上岗，但一些物业管理公司或业主委员会可能会根据自身的需求和标准，对物业管理员的资质提出要求。在这种情况下，持有物业管理证可能会成为您竞争该职位的一个优势。同时，我也要提醒您，未取得资质证书从事物业管理虽然不会直接导致法律上的处罚（就目前法律法规而言），但如果因此给业主造成损失，您可能需要依法承担赔偿责任。因此，即使没有强制要求持证上岗，您也应该努力提升自己的专业能力和业务水平，以更好地履行物业管理职责。最后，关于您提到的天津国土资源和房屋职业学院（全国房地产行业培训中心）组织的培训，这属于自愿性质的培训，旨在提高相关从业人员的工作能力和业务水平。如果您有意愿提升自己的专业素养，可以考虑参加此类培训。综上所述，没有物业管理证并不会直接阻碍您成为物业管理员，但持有该证书可能会成为您竞争职位的一个优势，并有助于您更好地履行物业管理职责。

关于“物业的人可以做主业的工作吗”这一问题，结论前置：这主要取决于物业人员的具体职责、劳动合同约定以及公司规章制度等因素，不能一概而论。以下从几个角度进行详细分析：物业人员的职责范围：物业人员通常负责物业管理区域内的日常维护、安全保卫、环境卫生等工作。这些工作是物业公司的主营业务范畴，也是物业人员的主要职责。如果物业人员的劳动合同或公司规章制度中明确规定了其只能从事物业管理相关的工作，那么他们通常不能擅自从事其他与主业无关的工作。劳动合同与规章制度：劳动合同是雇主与雇员之间约定工作内容的法律文件。如果劳动合同中明确规定了物业人员的工作范围，那么他们应当遵守这一约定。公司规章制度也是约束员工行为的重要依据。如果公司规章制度中禁止物业人员从事其他与主业无关的工作，那么他们同样需要遵守。特殊情况下的兼职或额外工作：在某些情况下，物业人员可能希望利用业余时间从事其他工作以增加收入。这通常需要得到物业公司的同意，并确保不会影响其本职工作。如果物业人员希望从事与主业相关但非直接物业管理的工作（如物业管理咨询、培训等），这可能需要额外的资质或许可，并且同样需要得到物业公司的同意。法律后果与风险：如果物业人员未经允许擅自从事其他与主业无关的工作，可能会违反劳动合同或公司规章制度，从而面临纪律处分或法律责任。在某些情况下，如果物业人员的工作行为给物业公司或第三方造成了损失，他们可能需要承担相应的赔偿责任。建议：对于物业人员来说，如果希望从事其他工作，应当首先了解自己的劳动合同和公司规章制度中的相关规定，并咨询物业公司的意见。对于物业公司来说，应当明确物业人员的职责范围和工作要求，并在劳动合同和公司规章制度中予以明确规定。同时，也应当关注物业人员的工作状态和行为表现，确保他们能够履行好自己的本职工作。如果您有具体的物业纠纷问题或需要进一步的法律建议，请直接向我咨询。我会根据您的具体情况提供详细的法律分析和建议。

关于物管会（物业管理委员会）成员是否必须是小区业主的问题，这主要取决于当地的具体法规和政策。不过，我可以根据一些普遍性的规定和原则，结合您提供的参考信息，来给您一个较为详细的解答。首先，从您提供的《南京市住宅物业管理条例》来看，业主委员会（这里可以类比理解为物管会的一种形式）的成员必须是本物业管理区域内的业主。该条例明确规定了业主委员会成员应当由业主担任，并列举了具体的条件，如具有完全民事行为能力、热心公益事业、责任心强等。其次，再来看《河南省物业管理委员会工作办法(试行)》中的规定。虽然这个办法是针对物业管理委员会的，但其中关于业主代表的条件也具有一定的参考价值。该办法同样要求物业管理委员会中的业主代表应当是本物业管理区域内的业主，并列举了包括拥护党的领导、遵守法律法规、具有完全民事行为能力、热心公益事业等在内的多项条件。综合以上两个参考信息，我们可以推断，在大多数情况下，物管会的成员（特别是业主代表部分）应当是小区的业主。这是因为物管会的主要职责是代表业主对小区的物业管理进行监督和管理，如果成员不是业主，可能难以充分理解和代表业主的利益和诉求。当然，也有一些特殊情况或地区可能有不同的规定。例如，某些地区可能允许非业主的专业人士作为物管会的顾问或特定职务的成员，但这通常是在满足一定条件并经过业主大会或相关部门的批准后进行的。因此，在一般情况下，物管会的成员（特别是核心成员或业主代表）应当是小区的业主。如果您对具体地区的规定有疑问，建议查阅当地的相关法规或政策文件，或者咨询当地的物业管理主管部门或街道办事处（乡镇人民政府）以获取更准确的信息。

没有物业经理证，从严格意义上来说，通常不可以直接担任物业经理的职位。以下是对这一问题的详细分析：一、物业经理的资质要求专业资质：物业经理作为物业管理行业的关键岗位，通常需要具备一定的专业资质和证书。这些资质和证书是证明其具备从事物业管理工作的专业能力和知识水平的重要依据。物业经理证，作为物业管理行业的专业证书之一，是许多物业公司招聘物业经理时的基本要求。行业规范：物业管理行业有其特定的行业规范和标准，这些规范和标准对物业经理的资质、能力、经验等方面都有明确的要求。没有物业经理证，可能意味着不符合这些行业规范和标准，从而难以胜任物业经理的职位。二、没有物业经理证担任物业经理的可能情况内部晋升或特殊情况：在某些情况下，物业公司可能会从内部员工中选拔具有丰富物业管理经验和良好管理能力的人员担任物业经理，即使他们没有物业经理证。这种情况通常发生在公司内部晋升或特殊情况下，且公司可能会要求这些人员在一定期限内取得物业经理证。小型物业公司或特殊项目：对于一些小型物业公司或特殊项目，由于规模较小或项目性质特殊，可能对物业经理的资质要求不那么严格。在这种情况下，即使没有物业经理证，也有可能被任命为物业经理。然而，这并不意味着可以忽视专业资质的重要性，因为缺乏专业资质可能会影响物业管理的质量和效率。三、法律后果与风险提示法律后果：如果物业公司违反行业规范或相关法律法规，任命没有物业经理证的人员担任物业经理，可能会面临行政处罚或法律诉讼等风险。同时，这也可能损害物业公司的声誉和形象，影响其业务发展。风险提示：对于个人而言，没有物业经理证而担任物业经理职位，可能会面临职业发展的瓶颈和风险。因为缺乏专业资质和证书，可能难以获得更高级别的职位或更好的职业发展机会。此外，如果因管理不善导致物业纠纷或损失，个人也可能承担相应的法律责任。四、建议与措施取得专业资质：如果你对物业管理行业感兴趣并希望担任物业经理职位，建议尽快取得物业经理证或其他相关资质证书。这将有助于提升你的专业能力和竞争力，为职业发展打下坚实的基础。积累管理经验：除了专业资质外，丰富的物业管理经验也是担任物业经理职位的重要条件。因此，建议你在工作中积极积累经验，提升自己的管理能力。了解行业规范：熟悉并了解物业管理行业的规范和标准，有助于你更好地适应行业要求，提升职业发展的空间。如果你在物业管理或相关领域有任何法律问题或疑虑，可以直接向我咨询。我会根据你的具体情况提供专业的法律意见和帮助。

业主是可以担任小区的物业管理的。以下从多个角度为你详细分析：法律依据角度我国法律对于小区业主自治管理做出了明确的相关规定。业主可以自己成立业委会，由业主所投票选举的业委会作为小区的代言人。在具备一定条件的情况下，业主完全可以通过业委会来实现对小区的物业管理。例如，在一些老旧小区，尤其是回迁小区，物业管理问题较多，很多小区的物业公司是开发商指定的，没有业委会，也没有管理标准。此时，如果由街道牵头，充分发挥基层组织作用，调动退休居民一技之长，业主们共同献计献策，自己制定制度，相互监督，就可以把小区维护好共建好，形成一种业主自治管理的模式。业主自治管理的意义角度业主自治是物业管理的基础：建筑物的区分所有权的产生和广大居民社区自治意识的觉醒产生了现在的物业管理制度。所有权是绝对性的权利，涉及共有部分或共用部分而产生的物业管理问题只有业主才有最终的发言权，而物业管理企业只能在业主的授权范围内开展服务活动。所以，从基础层面来说，业主自治为物业管理提供了根本的依据和方向。行使业主自治管理权利对于维护物业所有权人和使用权人权益、规范住宅物业管理具有重要意义：无论是物业管理企业还是其他当事人都有可能出于自身的利益作出对业主不利的行为，业主自治管理权利的行使可以有效地维护业主的权益，规范住宅物业管理。例如，当物业公司出现乱收费、服务不到位等问题时，业主可以通过自治管理来监督和纠正。强化业主自我保护意识，促进物业行业健康发展：加强业主自我保护意识，可以迫使物业公司增强透明度，增强业主对物业公司的信任度，在物业公司和业主之间建立良好的关系。业主自治管理可以让业主更加主动地参与到小区管理中，对物业公司的服务进行监督和评价，从而促进物业行业健康发展。实际操作角度业主自治管理小区，首先需要成立业主委员会。业主委员会是代表全体业主的一定利益，在和物业进行沟通的问题上，物业必须明确自己的相关地位，表明自己是属于服务一方，是受业主委员会相关聘用的。而业主委员会也要做好带头作用，考虑到全体业主的相关利益，配合好物业的相关工作。例如，业主委员会可以制定小区的管理制度、收费标准等，监督物业公司的服务质量，处理业主与物业公司之间的纠纷等。不过，业主自治管理小区也可能会面临一些挑战，比如缺乏专业的物业管理知识和经验、业主之间意见难以统一等。但这些问题都可以通过加强培训、建立有效的沟通机制等方式来解决。如果你在小区物业管理方面还有其他问题，比如如何成立业主委员会、业主自治管理的具体流程等，都可以直接向我咨询。