在撰写农村买卖宅基地及房屋的合同时，必须确保合同内容合法、全面且准确，以充分保障买卖双方的权益。以下是一份详细的合同撰写指南，结合了相关法律法规和农村实际情况：

一、合同基本框架

1. 双方信息

• 卖方（甲方）：需详细填写姓名、身份证号、住址及联系方式。
• 买方（乙方）：同样需详细填写姓名、身份证号、住址及联系方式。

示例： 甲方（出卖人）：张三，身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住XX省XX市XX县XX村XX号，联系电话：XXXXXXXXXXX。 乙方（买受人）：李四，身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住XX市XX区XX路XX号，联系电话：XXXXXXXXXXX。

2. 宅基地及房屋基本情况

• 位置：明确宅基地的具体位置，如“XX村集体规划区内第X排第X户”。
• 面积：分别注明建筑面积和宅基地面积，如“建筑面积120平方米，宅基地面积200平方米”。
• 权属证明：提供集体土地使用证编号、建房审批手续等相关证明文件。若房屋无产权证，需在合同中注明“暂未办理/正在办理”并约定相关责任。

3. 交易条款

• 价格：明确交易总价，并同时用大写和小写表示，如“人民币壹拾伍万元整（￥150,000）”。
• 付款方式：约定是一次性付清还是分期付款，如“定金20%，过户后付尾款80%”。
• 交付时间：明确腾房日期，如“合同签订后30日内”。

4. 权属转移与风险承担

• 过户义务：约定由哪方负责办理宅基地使用权变更登记，通常需村委会同意，并明确办理时间。
• 风险条款：如“自交付之日起，房屋毁损灭失风险由乙方承担”。

5. 违约责任

• 卖方违约：约定卖方违约时的责任承担方式，如双倍返还定金、赔偿房价上涨损失等。
• 买方违约：约定买方违约时的责任承担方式，如定金不予退还。

示例： 若甲方隐瞒房屋权属纠纷，需赔偿乙方已付款项的200%。

6. 争议解决

• 明确仲裁或诉讼管辖地，建议选择房屋所在地法院进行诉讼。

7. 其他条款

• 包括合同的生效条件、份数及具有同等法律效力的说明，以及其他特殊约定。

二、特别注意事项

1. 合法性审查

   • 确认买方为同一集体经济组织成员，非成员之间的买卖可能无效。
   • 核查宅基地是否符合“一户一宅”政策。

2. 村委会同意

   • 合同需附村委会书面同意书或盖章确认，部分地区要求备案。

3. 见证与公证

   • 建议由村干部或法律工作者见证合同签订过程，必要时办理公证以增强合同效力。

三、合同示例模板

**农村房屋买卖合同**

甲方（出卖人）：________，身份证号：________
乙方（买受人）：________，身份证号：________

**第一条 房屋情况**

1. 位置：XX村集体土地，宅基地证号：________
2. 结构：砖混结构，层数：2层，建筑面积：120㎡

**第二条 交易价格**

总价：人民币贰拾万元整（￥200,000），乙方于____年__月__日前付清。

**第三条 权利保证**

甲方承诺房屋无权属纠纷，若因甲方原因导致合同无效，全额退款并赔偿乙方装修损失。

**第四条 违约责任**

任一方违约，需支付违约金伍万元（￥50,000）。

**第五条 权属转移与过户**

1. 甲方应协助乙方办理宅基地使用权变更登记手续，相关费用由____方承担。
2. 过户手续应在合同签订后____日内完成。

**第六条 争议解决**

本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。

**第七条 其他**

本合同经村委会备案后生效，一式三份，甲乙双方各执一份，村委会留存一份。

甲方签字：________    乙方签字：________
日期：____年__月__日

四、风险提示

• 政策风险：部分地区限制农村房屋向非农户转让，需提前咨询当地土管部门。
• 执行风险：若买方为非集体经济组织成员，即使签订合同也可能被认定无效。
• 建议：交易前委托律师审核合同条款，确保符合《土地管理法》等相关规定。

通过遵循上述指南和模板，您可以撰写出一份合法、全面且准确的农村买卖宅基地及房屋的合同，从而有效保障买卖双方的权益。