持有欠条和房产证确实可以作为起诉的依据之一，但需注意房产证的抵押效力需以房产登记部门的备案为准。以下是对此问题的详细分析：

欠条的法律效力及重要性

1. 证据有效性：欠条是证明债权债务关系的直接书面凭证。只要内容真实、合法，且包含明确的借贷双方身份信息、借款金额、借款日期、还款期限等关键要素，同时不存在欺诈、胁迫等违法情形，欠条在诉讼中就具有极高的证明力。
2. 诉讼请求基础：你可以依据欠条在起诉状中明确提出诉讼请求，如要求债务人偿还借款本金及利息（如有约定）。

房产证的辅助作用与限制

1. 辅助作用：房产证虽不能直接证明借贷关系，但可以作为辅助证据，提供债务人财产状况的信息。在诉讼过程中，这有助于你申请财产保全或在执行阶段查找债务人的财产。
2. 抵押效力问题：单纯持有房产证并不构成有效的房产抵押。房产的抵押权需以房产登记部门的正规抵押登记为准。未进行抵押登记的，即使你持有房产证，也无法在债务人无法偿还债务时通过法律手段优先受偿。

起诉的注意事项与程序合法性

1. 管辖法院选择：你应向有管辖权的人民法院提起诉讼，一般遵循被告住所地或合同履行地管辖原则。
2. 证据材料准备：除欠条外，你还应尽可能提供其他能证明借贷法律关系存在的证据，如转账记录、聊天记录、证人证言等。这些证据将有助于增强你的诉讼请求的说服力。
3. 诉讼请求明确性：起诉状中应详细陈述事实和理由，明确诉讼请求，确保法院能够准确理解你的诉求。
4. 合理催告与诉讼时效：若欠条上未约定还款期限，你需经过合理催告后方可提起诉讼。同时，你应注意诉讼时效的相关规定，避免超过法定时效而丧失胜诉权。

可能存在的问题与风险

1. 欠条瑕疵：如果欠条内容不清晰、不准确或存在涂改、歧义等情况，可能影响其证明力，增加诉讼风险。因此，在起草欠条时，务必确保内容准确无误，并尽可能由双方签字确认。
2. 房产产权争议：若房产存在产权纠纷或限制处分的情况，如共有产权人不同意偿债、房产已抵押或查封等，执行阶段可能会遇到障碍。在起诉前，你应对房产的产权状况进行充分了解，并评估可能存在的风险。

法律建议

1. 正规抵押登记：为确保自身权益得到最大保障，我建议你在借贷过程中进行正规的抵押登记。这样，在债务人无法偿还债务时，你可以通过法律手段优先受偿。
2. 及时咨询与行动：如果你对起诉流程或相关法律问题存在疑问，或有其他法律需求，可以直接向我咨询。我会根据你的具体情况，为你提供专业的法律建议和帮助。

总之，持有欠条和房产证可以作为起诉的依据之一，但需注意相关法律要点和可能面临的问题。在起诉前，务必做好充分的准备和评估工作，以确保自身权益得到最大保障。