当合同（这里主要讨论租赁合同，包括一般租赁合同和土地租赁合同）约定的期限超过20年时，根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，超过20年的部分是无效的。以下是对这一问题的详细解答：

一、法律规定

《中华人民共和国民法典》第七百零五条明确规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”这一规定旨在维护交易秩序，确保合同的稳定性和可预测性，避免因过长租赁期限带来的不确定性和风险。

二、合同效力认定

在租赁合同中，若约定的租赁期限超过20年，则超出部分无效，但不影响合同其他部分的法律效力。例如，一份30年的租赁合同，其中前20年有效，后10年无效。双方应履行前20年的合同义务，对于超出部分，双方可以协商调整或采取其他合法方式处理。

三、处理建议

1. 审查合同条款：

   • 在签订租赁合同时，应仔细审查合同中的租赁期限条款，确保不超过法律规定的20年上限。

2. 协商调整：

   • 如果合同中已经约定了超过20年的租赁期限，双方应及时协商调整，将租赁期限修改为不超过20年的有效期限。

3. 续订租赁合同：

   • 在20年租赁期限届满前，双方可以协商一致，续订租赁合同。续订时需签订书面合同，且新的租赁期限（不超过20年）、租金、支付方式等关键条款要明确。

4. 调整租赁期限策略：

   • 为规避20年期限限制，双方可采取定期调整租赁期限的方式，如每20年为一个周期，周期届满前协商是否继续租赁及新周期的租赁条款。

5. 探索其他合作方式：

   • 当无法通过续订或调整期限解决时，可考虑土地入股合作、土地使用权转让等其他合作方式（针对土地租赁合同）。但需确保符合相关法律法规，如土地使用权转让需满足法定条件和程序。

6. 法律风险防范：

   • 在超过20年的租赁期限内（若未调整或续订），若未重新签订合同或达成书面协议，原合同超出部分将不受法律保护。因此，双方应高度重视法律风险，提前采取措施防范潜在纠纷。

四、争议解决

如果因租赁期限问题发生争议，双方可以通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决。在处理此类纠纷时，法院或仲裁机构将根据法律规定认定超过部分的效力，并据此作出裁决。

总结与建议

面对合同超过20年的情况，双方应充分了解法律规定，积极沟通协商，选择适合的解决方案。无论是续订合同、调整租赁期限还是探索其他合作方式，都应确保操作合法合规，维护双方的长期合作关系和合法权益。同时，务必注意防范法律风险，避免未来可能出现的纠纷和争议。