卖房协议合同书本身并不直接决定其70年的有效性，其有效期主要取决于合同内容、双方约定以及法律规定。以下是对这一问题的详细分析：

1. 合同内容与双方约定：

   • 卖房协议合同书的有效期首先取决于合同双方的具体约定。如果合同中明确规定了有效期为70年，并且这一约定不违反法律法规的强制性规定，那么从合同法的角度来看，这一约定是有效的。但需要注意的是，房屋产权本身是有期限的（如住宅用地使用权通常为70年），合同的有效期不能超越房屋产权的剩余期限。
   • 实际上，在房屋买卖合同中，双方更可能约定的是合同履行期限、房屋交付时间、产权过户时间等具体条款，而不是合同的整体“有效期”。合同一旦成立并生效，除非双方协商一致或存在法定解除情形，否则合同将持续有效，直至其约定的义务全部履行完毕。

2. 法律规定：

   • 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，合同的有效期通常由当事人自行约定，但不得违反法律、行政法规的强制性规定，也不得违背公序良俗。
   • 对于房屋买卖合同而言，其有效性还受到《中华人民共和国城市房地产管理法》等房地产相关法律法规的约束。例如，房屋买卖合同必须办理产权过户手续才能发生物权变动的效力。
   • 特别需要注意的是，房屋产权本身是有期限的。以住宅用地为例，其使用权通常为70年。但这并不意味着房屋买卖合同的有效期也是70年。合同的有效期应围绕房屋买卖的具体行为（如付款、交付、过户等）来设定。

3. 实际操作与风险防范：

   • 在实际操作中，房屋买卖合同的有效期通常不会设定得如此之长（70年）。更常见的是设定一个合理的履行期限，如几个月到一年不等，以确保合同能够及时履行完毕。
   • 为了防范风险，双方在签订房屋买卖合同时应明确约定各项条款，包括但不限于房屋信息、价款支付方式、交付时间、过户时间、违约责任等。同时，还应确保合同内容不违反法律法规的强制性规定。

建议：

• 如果您正在签订或考虑签订房屋买卖合同，请务必仔细阅读合同条款，确保合同内容明确、合法、有效。
• 如有任何疑问或不确定之处，建议及时咨询专业律师（如我），以便获得更具体的法律建议和指导。
• 请注意，房屋产权的剩余期限是影响房屋买卖合同履行的重要因素之一。在签订合同前，请务必了解清楚房屋产权的剩余期限及相关情况。