当中介公司倒闭时，与其签订的租房合同效力问题需结合具体情况分析，但总体来说，合同效力并不直接因中介公司倒闭而失效，不过合同的履行可能会受到影响。以下从法律角度分情况详细说明：
一、合同效力的基本原则
合同相对性原则下的有效性
根据《民法典》第四百六十五条，依法成立的合同自成立时生效，且仅对当事人具有法律约束力。若中介公司在签订合同时具备合法经营资质，且合同内容无违法情形（如欺诈、胁迫），即使后续倒闭，该合同仍对签约双方（即出租人与承租人）具有约束力。例如，在房屋租赁合同中，中介作为居间方促成交易后，其倒闭不影响出租人与承租人之间合同的履行。
主体灭失后的履行障碍
公司倒闭导致法人资格终止（《公司法》第一百八十条），客观上无法继续履行合同义务。此时需区分合同类型：
- 若为持续性服务合同（如长期物业托管），则因主体消亡而自然终止；
- 若为一次性居间合同（如促成租赁成交），其核心义务（信息匹配）已完成的部分仍有效，但后续服务（如维修协调、租金代收等）可能无法继续。
二、不同业务场景下的处理规则
居间类合同（如房产租赁中介）
- 已促成交易的情形：中介完成居间义务（提供房源信息并促成租赁合同签订），委托人（出租人或承租人）应依约支付报酬（《民法典》第九百六十三条）。例如，承租人已签订租赁合同并入住，中介倒闭不影响其继续居住，但中介已收取的佣金通常不予退还。
- 未促成交易的情形：中介不得要求支付报酬，但可主张必要费用（《民法典》第九百六十四条）。若承租人未实际签约入住，且中介未提供有效服务，可要求退还已支付的中介费。
代理类合同（如委托出租/管理）
- 若代理权限尚未行使完毕（如中介未代收租金或未完成房屋交付），公司倒闭构成根本违约（《民法典》第五百六十三条），委托人有权解除合同并要求赔偿损失（如租金损失、维修费用等）。
- 特殊情形下，可通过转委托或指定新代理人继续履约（《民法典》第一百六十九条），但需符合法定程序（如经委托人同意）。
三、权利义务的承继与救济途径
债权债务的概括承受
若中介公司进入破产清算程序，其合同权利义务由清算组接管（《企业破产法》第二十五条）。债权人（如出租人或承租人）需在申报期内向管理人申报债权，按比例受偿。例如，若中介预收了承租人未来3个月的租金但未转交出租人，出租人可申报该债权。
新旧主体的责任划分
- 公司注销前产生的债务，由原股东在出资范围内承担补充责任（《最高人民法院关于适用〈公司法〉若干问题的规定（二）》第十九条）。若中介公司未清算即注销，出租人或承租人可追究股东责任。
- 存在欺诈行为的（如虚构房源、伪造合同），可依据《消费者权益保护法》第五十五条主张三倍赔偿。
四、风险防范建议
合同签订阶段
- 核查中介公司营业执照及备案信息，优先选择有资金监管账户的中介机构（如部分城市要求中介费存入第三方账户）。
- 在合同中明确约定“公司主体变更时的权利义务承继条款”，例如要求中介提供担保或指定后续服务方。
履约监控阶段
- 定期查询企业信用公示系统，关注经营异常名录变动（如中介被列入失信名单）。
- 要求中介定期提交履约进度报告（如租金代收记录、房屋维护情况），留存书面证据。
纠纷应对阶段
- 发现中介异常（如关门、失联）立即发函固定证据（如要求继续履行合同的通知），避免错过诉讼时效（一般为3年）。
- 及时向住建、市场监管等部门投诉，必要时提起民事诉讼（如要求解除合同、赔偿损失）。
总结：中介公司倒闭不影响租房合同的法律效力，但可能影响合同履行。建议您根据合同类型（居间或代理）、履行进度（已促成或未促成交易）及中介是否进入破产程序，选择合适的救济途径。如有具体合同条款或纠纷细节需要分析，可直接向我咨询。