购房时未写入合同的开发商的承诺和宣传沙盘，一般不具有直接的法律效力，但在特定情况下可能对开发商产生约束力。以下从不同角度为你详细分析：
一、未写入合同的承诺和宣传沙盘的法律性质
要约邀请与要约的区别：
- 要约邀请：开发商的宣传资料、沙盘模型等，通常被视为要约邀请，即希望他人向自己发出要约的表示。要约邀请本身不具有法律约束力，其目的在于吸引购房者注意，促使购房者提出购买要约。
- 要约：如果开发商的宣传资料或沙盘模型中的内容具体确定，并表明经购房者承诺，开发商即受该意思表示约束，那么这些内容可能构成要约。然而，在实际情况中，开发商往往会通过合同条款或补充协议等方式，明确排除宣传资料或沙盘模型中的某些内容作为合同组成部分，从而避免构成要约。
合同内容的确定性：
- 根据《民法典》的相关规定，合同的内容应当具体确定。如果开发商的承诺和宣传沙盘中的内容未写入合同，那么这些内容在法律上可能被视为不确定或未达成合意，因此不具有直接的法律效力。
二、未写入合同的承诺和宣传沙盘在特定情况下的约束力
虚假宣传或误导性宣传：
- 如果开发商的宣传资料或沙盘模型存在虚假宣传或误导性宣传，导致购房者基于错误认识而签订购房合同，那么购房者有权依据《消费者权益保护法》等相关法律法规，要求开发商承担相应的法律责任。这包括但不限于赔偿损失、解除合同等。
开发商的承诺构成合同的一部分：
- 尽管开发商的承诺和宣传沙盘中的内容未写入合同，但如果购房者能够证明这些内容实际上是双方合意的一部分，或者开发商在销售过程中明确表示这些内容将作为合同的一部分，那么这些内容可能对开发商产生约束力。这通常需要购房者提供充分的证据，如录音、录像、证人证言等。
行业惯例或地方性法规：
- 在某些地区或特定行业，可能存在行业惯例或地方性法规，要求开发商的宣传资料或沙盘模型中的内容必须真实、准确，并作为合同的一部分。如果开发商违反这些规定，可能面临行政处罚或民事赔偿等法律责任。
三、法律建议
购房前仔细审查合同：
- 在签订购房合同前，购房者应仔细审查合同条款，确保所有重要的承诺和宣传内容都已写入合同。如果合同中存在模糊或不确定的条款，应及时与开发商沟通并明确。
保留相关证据：
- 购房者应保留开发商的宣传资料、沙盘模型照片、录音、录像等相关证据，以备不时之需。这些证据在后续可能发生的纠纷中，将起到至关重要的作用。
及时咨询专业律师：
- 如果购房者对开发商的承诺和宣传沙盘中的内容存在疑问或担忧，应及时咨询专业律师。律师将根据具体情况，为购房者提供专业的法律意见和建议。
总之，购房时未写入合同的开发商的承诺和宣传沙盘，一般不具有直接的法律效力。但购房者仍应保持警惕，仔细审查合同条款，并保留相关证据，以维护自己的合法权益。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。