转租合同通常是与二房东（即原承租人）签订，但前提是必须获得原房东（出租人）的书面同意。以下是对这一问题的详细分析：
一、转租合同的基本前提
原租赁合同审查：
- 在考虑转租之前，务必仔细查阅与原房东签订的租赁合同，确认合同中是否明确允许转租以及转租的具体条件。这是转租行为合法性的基础。
- 若原租赁合同中规定转租需经出租人同意，则必须事先获得其书面同意，否则转租行为可能无效，甚至导致原租赁合同被解除。
签约主体明确：
- 转租过程中通常涉及三个主体：原房东、二房东（即原承租人）和次承租人（即你，希望租入房屋的人）。
- 在大多数情况下，次承租人与二房东签订转租合同，但转租合同的效力往往依赖于原租赁合同及出租人的态度。
二、转租合同的签订情况
与二房东签订：
- 在获得原房东书面同意的前提下，你可以与二房东签订转租合同。合同中应明确约定转租期间的租金、租赁期限、使用范围、维修责任等具体事项。
- 转租合同中的租赁期限不得超过原租赁合同剩余的期限，以确保转租行为的合法性及避免未来的法律纠纷。
特殊情况下涉及原房东：
- 虽然主要由你和二房东签订转租合同，但在某些特殊情况下，如原租赁合同中明确约定了特定条件下的转租需出租人重新签订合同，或二房东无法继续履行合同时经出租人同意由你承接原合同权利义务，你可能会与原房东直接签订合同或对原合同进行变更或延续。不过，这种情况相对较少见。
三、转租合同的注意事项
确认出租人同意：
- 务必取得原房东的书面或明确口头同意，并保留好相关证据（如书面同意书、聊天记录等），以避免后续纠纷。
审查原租赁合同：
- 仔细审查原租赁合同内容，确保转租行为不违反原合同约定，特别是关于转租的限制或条件。
明确合同条款：
- 转租合同应详细列明转租期限（不得超过原租赁合同剩余期限）、租金、押金、维修责任、违约责任等关键条款。这些条款应尽可能具体、明确，以确保双方权益清晰明了。
遵守法律法规：
- 转租合同的所有条款均应符合相关法律法规规定，确保合同的合法性和有效性。例如，不得违反关于租赁期限、租金支付方式等方面的强制性规定。
四、法律后果与风险提示
未经出租人同意的风险：
- 如未经出租人同意擅自转租，出租人有权解除原租赁合同，进而导致转租合同无法履行。你作为次承租人可能因此面临损失，如已支付的租金、押金无法退还等。
违约责任与赔偿：
- 为保障你的权益，建议在转租合同中明确若因二房东原因导致转租合同无法履行，二房东需承担的违约责任及赔偿责任。这有助于在发生纠纷时维护你的合法权益。
总结来说，转租合同通常是与二房东签订，但必须获得原房东的书面同意。在签订转租合同时，务必仔细审查原租赁合同、明确合同条款、遵守法律法规，并充分考虑可能的法律后果与风险。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。