在租赁合同纠纷中，如果承租方反诉出租方并申请财产保全，这一行为在符合一定条件下是有效且合理的。以下是对此问题的详细解答：

一、法律依据与合理性

根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当利害关系人面临紧急情况，不立即申请保全将可能导致其合法权益受到难以弥补的损害时，可以在提起诉讼或申请仲裁前，向有管辖权的人民法院申请采取保全措施。在租赁合同纠纷中，无论是出租方还是承租方，只要满足这一条件，都有权申请诉前财产保全。

诉前财产保全的合理性主要体现在以下几个方面：

1. 保障债权实现：通过及时控制财产，可以确保判决能够得到有效执行，防止因对方转移、隐匿财产而导致判决无法执行的情况。
2. 防止损失扩大：对于易损坏、贬值的租赁物或相关资产，及时的保全措施可以避免因自然原因或他人不当使用而导致的价值降低，从而减轻申请方的损失。
3. 促使纠纷解决：诉前财产保全的申请往往能给对方造成压力，促使其主动与申请人协商解决纠纷，提高纠纷解决的效率。

二、申请条件与材料

要成功申请诉前财产保全，必须满足以下条件：

1. 情况紧急：申请人需证明如果不立即采取保全措施，其合法权益将面临难以弥补的损害。例如，在租赁合同纠纷中，如果承租方有转移租赁物或相关资产的明显迹象，出租方可以申请财产保全。
2. 提供担保：申请人应当提供相当于请求保全数额的担保，以确保在申请错误时能够赔偿被申请人因此遭受的损失。
3. 明确的被申请人和被保全财产：申请人必须明确指出被申请人的身份以及要保全的财产的具体信息，如名称、数量、位置等。

同时，申请人还需准备以下材料和证据：

• 保全申请书：详细说明申请保全的理由、请求保全的财产信息以及提供的担保情况。
• 租赁合同及相关证据：包括租赁合同原件、租金支付记录、违约证明等，以证明租赁合同纠纷的存在和申请的合理性。

三、注意事项与风险

1. 申请错误的责任：如果申请人最终败诉，且因财产保全给被申请人造成了损失，申请人需承担赔偿责任。因此，在申请财产保全前，申请人应充分评估胜诉的可能性，并谨慎考虑是否申请。
2. 材料的真实性与完整性：申请人应确保提供的所有材料和证据均真实有效，否则可能影响保全申请的批准。同时，申请人应尽可能提供完整的证据链，以证明其申请的合理性。
3. 及时跟进诉讼程序：诉前财产保全只是临时措施，申请人需在法定期限内提起诉讼或申请仲裁，否则保全措施可能被解除。因此，申请人在申请财产保全后，应及时跟进诉讼程序，确保自身权益得到保障。

综上所述，在租赁合同纠纷中，如果承租方反诉出租方并申请财产保全，只要满足相关条件并准备充分的材料和证据，这一行为是有效且合理的。但申请人也应注意申请错误可能带来的风险和责任，并谨慎考虑是否申请。