关于您提出的“超过三年物业费业主怎么用三年失效”的问题，这实际上涉及到物业费纠纷的诉讼时效问题。以下是我为您详细梳理的解答：
一、诉讼时效的基本规定
根据我国相关法律法规，物业费纠纷的诉讼时效通常为三年。这意味着，从物业公司知道或应当知道其权利受到损害（即业主欠缴物业费）之日起三年内，物业公司有权向人民法院提起诉讼，要求业主支付欠缴的物业费。
二、诉讼时效的中止与中断
诉讼时效的中止：
- 在诉讼时效期间的最后六个月内，如果因为某些特定障碍（如不可抗力事件、权利人被义务人控制等）导致物业公司无法行使请求权，诉讼时效将中止。
- 中止时效的原因消除后，诉讼时效期间将继续计算，但会额外给予六个月的期限，以确保物业公司有足够的时间行使权利。
诉讼时效的中断：
- 如果在诉讼时效期间内，物业公司向业主提出了履行请求（如通过书面催缴函、短信、电话等方式催交物业费），或者业主同意履行义务（即表示愿意缴纳物业费），或者物业公司提起了诉讼或申请了仲裁，那么诉讼时效将中断。
- 中断后，诉讼时效期间将重新计算为三年，从中断时起算。
三、超过诉讼时效的后果
- 如果超过诉讼时效，业主将获得诉讼时效抗辩权。这意味着，在物业公司提起诉讼时，业主可以主张诉讼时效已过，从而拒绝支付欠缴的物业费。
- 然而，这并不意味着业主可以完全免除缴费义务。如果物业公司能够证明在三年期间内持续催缴，或者存在诉讼时效中止、中断的情形，那么业主仍然需要缴纳物业费。
- 此外，即使超过诉讼时效，如果业主未提出时效抗辩，法院也不会主动适用诉讼时效的规定进行裁判。
四、实际操作建议
- 对于物业公司而言，应及时向业主催缴物业费，并保留好催缴记录（如书面催缴函、短信、电话录音等），以证明其在诉讼时效期间内持续行使了请求权。
- 对于业主而言，应按时缴纳物业费，以避免不必要的法律纠纷和损失。如果确实存在欠缴情况，应与物业公司积极沟通协商，寻求解决方案。
综上所述，物业费纠纷的诉讼时效问题涉及多个法律知识点。在实际操作中，应综合考虑法律法规、合同约定及具体情况来处理。希望以上解答能够对您有所帮助。如果您还有其他问题或需要进一步的法律建议，请随时咨询。