针对您提出的“认定低效工业用地后续怎么办”的问题，这是一个涉及土地资源高效利用和产业升级的重要议题。以下是我为您详细梳理的后续处理措施，这些措施既包含了通用的处理方式，也参考了上海市等地区的具体政策实践。

一、通用处理措施

1. 先租后让：

   • 适用条件：适用于短期资金压力较小的政府或企业。
   • 操作方式：企业先租赁土地（一般5年左右），待进入稳定期且达到准入条件后，再将土地出让给企业。这种方式减少了盲目出让导致的土地浪费，并为企业提供了资金缓冲期。

2. 低效利用土地置换：

   • 适用条件：土地为优质地段的成片工业用地，且企业未能达到合同或承诺书约定的要求。
   • 操作方式：政府可以用等价的工业用地、城区商住用地，或土地+部分现金的方式置换原低效工业用地。企业退出后的土地整理后再出让给优质企业，或引导低效企业进入工业园区、工业集中区。

3. 闲置用地回收：

   • 适用条件：企业土地闲置时间较长（多于两年），且反复协商不成。
   • 操作方式：政府依法回收土地，未动工开发满一年的征缴土地闲置费，未动工开发满两年的无偿收回国有建设用地使用权。

4. 鼓励企业改造升级：

   • 适用条件：一般工业企业均可，但需符合国家法律规定。
   • 操作方式：政府鼓励企业在不改变土地用途的前提下，通过加层、改造、利用地下空间等途径提高土地利用效率。同时，对加盖部分不增收土地价款，并给予一定的政策扶持。

5. 土地变性：

   • 适用条件：企业经营良好，产业门类符合地方要求。
   • 操作方式：在符合城乡规划、产业规划的前提下，允许企业申请将仓储用地调整为工业用地，或申请工业用地升级为M0创新用地，并按规定补缴土地出让金。

6. 嫁接重组：

   • 适用条件：合作方成熟可靠，或政府有这方面预算。
   • 操作方式：政府牵线搭桥引入优质企业入园，原企业以土地厂房入股；或鼓励优质企业收购相邻宗地整合开发；或政府与企业合作开发。

7. 整合开发：

   • 适用条件：企业在同一区域内拥有多处土地。
   • 操作方式：政府主动约谈企业，以土地置换的方式将企业名下无抵押、查封、产权清晰的相邻土地合并到一处进行集中开发，统一管理。

8. 将土地纳入公共利益需要，强制征收：

   • 适用条件：政府有建设公共设施需求，且该地块符合选址条件。
   • 操作方式：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，政府为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，可以进行土地收储计划或国有土地上房屋征收决定。

二、上海市等地区的具体政策实践

以上海市为例，其发布的《上海市低效产业用地再开发政策工具箱(2.0版)》提供了更为详细和具体的政策工具，包括土地收回、土地储备、城市更新、减量化、园区平台回购（统租统管）、产业结构调整、提质增效、存量用地改扩建、安全治理等多种方式。这些政策工具旨在推进产业用地高质量利用，提高土地要素配置效率，加快培育发展新质生产力。

三、建议

• 企业层面：企业应积极响应政府政策，根据自身情况选择合适的处理方式，如改造升级、嫁接重组等，以提高土地利用效率，实现可持续发展。
• 政府层面：政府应加强政策引导和支持，完善相关法律法规，为低效工业用地的再开发提供有力保障。同时，政府还应加强监管，确保政策的有效实施和土地资源的合理利用。

综上所述，认定低效工业用地后，可以根据具体情况选择合适的处理方式，包括通用处理措施和地区具体政策实践。希望这些信息能对您有所帮助。如果您还有其他问题或需要进一步的解答，请随时告诉我。