当不动产抵押期限过了，处理方式主要取决于债务是否已清偿以及抵押双方是否愿意继续维持抵押关系。以下是对此问题的详细解答：

一、债务已清偿的情况

若债务人在抵押期限内已按约定清偿了全部债务，那么抵押关系自然终止。此时，抵押人（即不动产的所有者）应持债务结清证明、抵押权注销登记申请书及他项权证等相关材料，前往不动产登记部门办理抵押权注销登记手续。完成这一步骤后，不动产将恢复为无抵押负担的完整状态，抵押人可以自由处置该不动产。

二、债务未清偿的情况

1. 双方协商继续维持抵押关系

• 续签抵押合同：如果抵押人与抵押权人（即债权人）希望继续维持抵押关系，双方需重新达成抵押协议，并签订新的抵押合同。新合同应明确新的抵押期限、抵押物的价值、双方的权利义务等关键条款。
• 办理续期登记：签订新合同后，双方应共同向不动产登记机构提交续期登记申请，包括身份证明、原抵押合同、主债权合同及续期抵押的书面协议等材料。经审核无误后，登记机构将办理抵押登记的续期手续，确保抵押关系的合法性和有效性。

2. 双方协商不继续维持抵押关系

• 协商处置抵押物：如果抵押人与抵押权人不再希望继续维持抵押关系，双方应协商如何处置抵押物以清偿债务。这可以通过折价、拍卖或变卖等合法方式进行。所得价款应优先用于偿还债务，超出债务金额的部分归抵押人所有，不足部分则由债务人继续清偿。
• 寻求替代担保：双方也可协商一致，寻找其他形式的担保（如保证、动产质押等）来替代原有的不动产抵押。在新担保措施落实后，双方应办理原抵押的注销登记手续，确保不动产的权益得到清晰界定。
• 法律途径实现抵押权：若双方无法协商一致，抵押权人有权通过法律途径（如提起诉讼）实现抵押权。法院将依法对抵押物进行拍卖或变卖，所得款项用于清偿债务。在此过程中，抵押权人应确保所采取的行动符合法律法规的规定，并保留好相关证据以支持其主张。

三、特别注意事项

• 抵押权的持续性：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，抵押权并不因登记期限的届满而自动消灭。只要主债权未受清偿，无论抵押登记期间是否过期，抵押权人均可行使抵押权。但需注意，主债权的诉讼时效期间（一般为三年）是抵押权行使的重要限制。超过该时效期间，法院可能不再支持抵押权人通过强制拍卖、变卖抵押物实现债权的请求。
• 变更与注销登记：抵押合同发生变更或抵押关系终止时，抵押当事人应在变更或终止之日起15日内，到原登记机关办理相应的变更或注销抵押登记手续。这是确保抵押关系合法性和有效性的重要步骤，双方应严格遵守。
• 专业咨询：由于不动产抵押涉及复杂的法律问题和财产权益，建议在处理过程中咨询专业律师以获取更具体的法律建议和指导。律师可以帮助双方评估风险、制定解决方案，并确保所采取的行动符合法律法规的规定。

综上所述，当不动产抵押期限过了时，双方应根据具体情况采取相应的措施来维护自身权益。无论选择哪种处理方式，都应确保所采取的行动合法合规，并保留好相关证据以支持其主张。