居间合同并非只有卖房和中介参与就一定有效，其有效性取决于多个关键因素。以下是对居间合同有效性的详细解析：
一、居间合同有效的基本条件
合同主体合法：
- 签订居间合同的各方，包括委托人（如卖房者）和中介，都必须具备相应的民事行为能力。自然人需为成年人且精神状况正常，法人或其他组织则需在经营范围内行事。
- 合同主体不得存在违反法律法规的强制性规定或公序良俗的情形。
意思表示真实：
- 双方在签订居间合同时，必须基于真实的意愿达成合作，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形。中介应如实向委托人介绍相关情况，委托人也应在清楚了解后自愿签订合同。
内容合法且明确：
- 居间合同应明确约定中介的服务内容、服务期限、佣金标准、支付方式等关键条款。
- 合同内容不得违反国家法律法规的强制性规定，也不得损害社会公共利益或他人合法权益。
形式合规：
- 尽管法律未明确规定居间合同必须采用书面形式，但为了避免纠纷和争议，建议采用书面形式签订，以便为后续的合同履行和纠纷解决提供有力的证据支持。
二、居间合同可能无效的情形
欺诈、胁迫：
- 如果中介故意隐瞒重要信息或提供虚假信息，诱使委托人签订合同，并且该行为损害了国家利益或他人合法权益，那么该合同无效。
恶意串通：
- 若中介与交易的一方当事人恶意串通，损害另一方当事人或国家、集体的利益，该合同同样无效。
以合法形式掩盖非法目的：
- 当事人通过签订居间合同的合法形式来掩盖其非法的交易目的，如洗钱活动，这种情况下合同无效。
损害社会公共利益：
- 如果居间合同的履行会对社会公共利益造成损害，如促成污染严重的项目落地，影响周边居民生活和环境，该合同也可能被认定无效。
违反法律、行政法规的强制性规定：
- 如某些地区规定房地产中介必须具备特定的资质才能从事相关居间业务，如果中介公司没有相应资质却签订了房地产居间合同，该合同将因违反强制性规定而无效。
三、签订居间合同的建议
- 在签订居间合同前，务必仔细阅读合同条款，确保自己清楚了解合同中的每一项内容。
- 如有不明确或疑问之处，应及时咨询专业律师或相关法律人士，以避免后续可能出现的纠纷。
- 保留好合同原件及相关证据，以便在发生争议时能够维护自己的合法权益。
总结：居间合同的有效性并非仅由卖房和中介的参与决定，而是取决于合同主体、意思表示、内容合法性、形式合规性以及是否存在无效情形等多个方面。因此，在签订居间合同时，双方应谨慎行事，确保合同的合法性和有效性。