核心结论：针对“买地和报建都借用别人名义，如何写协议”这一问题，不建议直接以“借用名义”为核心来拟定协议，因为这种行为本身可能涉及法律风险，如规避监管、合同效力争议、权属纠纷等。更稳妥的做法是明确实际出资人与名义人之间的法律关系，通过合法合规的协议安排来保障双方权益，同时尽量降低法律风险。以下从不同角度展开说明：

1. 协议性质与法律风险

• “借用名义”的本质：买地和报建借用别人名义，通常涉及“隐名投资”或“代持”关系。这种安排可能违反土地管理、城乡规划等法律法规的强制性规定（如土地使用权转让需符合法定条件、报建需以合法权利人名义进行等），导致协议部分或全部无效。
• 潜在风险：
  • 名义人反悔：名义人可能主张土地或建筑物归其所有，拒绝配合过户或返还收益。
  • 第三人主张权利：若名义人对外负债，土地或建筑物可能被查封、拍卖。
  • 行政处罚：规避监管的行为可能面临罚款、没收违法所得等行政责任。

2. 协议设计要点（合法合规方向）

若仍需通过协议明确双方权利义务，建议从以下角度设计：

• 明确实际出资人与名义人的身份：
  • 协议中应清晰载明“实际出资人”（即真实买方/建房方）与“名义人”（即代持方）的身份信息。
  • 明确名义人仅作为“代持”或“名义权利人”，不享有实际权益。
• 约定权属归属与收益分配：
  • 明确土地使用权、建筑物所有权归实际出资人所有，名义人不得擅自处分。
  • 约定报建、建设、销售等环节的收益分配方式（如租金、销售款归实际出资人）。
• 限制名义人权利：
  • 禁止名义人将土地/建筑物抵押、转让或设定其他权利负担。
  • 要求名义人配合办理过户、报建等手续，否则承担违约责任。
• 违约责任与争议解决：
  • 约定名义人违约时的赔偿责任（如返还出资、赔偿损失）。
  • 明确争议解决方式（如仲裁或诉讼）及管辖法院。

3. 协议示例条款（参考）

以下为简化版条款示例，需根据具体交易结构调整：

第一条 合作背景
1.1 甲方（实际出资人）因XX原因，需以乙方（名义人）名义购买位于XX的土地（土地证号：XX）并报建建筑物。
1.2 乙方同意作为名义权利人，代甲方持有土地使用权及建筑物所有权，不享有实际权益。
第二条 权属约定
2.1 土地使用权及建筑物所有权归甲方所有，乙方仅代为持有，未经甲方书面同意不得处分。
2.2 报建、建设、销售等手续由甲方实际出资，乙方配合提供身份证明等文件。
第三条 收益分配
3.1 建筑物出租/出售所得收益归甲方所有，乙方不得截留。
第四条 违约责任
4.1 若乙方擅自处分土地/建筑物，应返还甲方全部出资并赔偿损失（损失包括直接损失及预期利益）。
第五条 争议解决
因本协议产生的争议，双方应协商解决；协商不成，提交XX仲裁委员会仲裁。

4. 补充建议

• 公证与见证：协议可办理公证或邀请第三方见证，增强证据效力。
• 保留出资凭证：实际出资人应保存转账记录、合同等证据，证明资金来源及实际控制关系。
• 定期沟通：双方应定期对账，避免因信息不对称产生纠纷。

重要提醒：上述方案仅在名义代持行为不违反法律强制性规定的前提下适用。若交易本身涉及规避监管（如小产权房开发、非法转让土地等），建议调整交易结构或咨询专业律师设计合法方案。如有进一步疑问，可直接向我提问。