针对您提出的“名为股权转让实为转让土地的合同效力”问题，这是一个涉及公司法、合同法以及土地管理法规的复杂法律问题。以下是我为您提供的详细解答：
一、合同效力的基本原则
首先，我们需要明确的是，合同效力的认定主要依据《合同法》的相关规定。根据《合同法》第五十二条，合同无效的情形主要包括：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同损害国家利益；恶意串通损害国家、集体或第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；以及违反法律、行政法规的强制性规定。
二、名为股权转让实为土地转让的合同效力分析
形式合法性：
- 股权转让协议本身，如果符合《公司法》和《证券法》的相关规定，以及公司章程对于股权转让的要求或限制，那么从形式上看，它是合法的。
- 股权转让并不直接改变土地使用权的主体，土地使用权仍然属于目标公司。
实质审查：
- 如果股权转让协议的条款明确指向土地开发权的转移，或者实际上是以股权转让为名，行土地转让之实，那么这种行为可能被认定为“以合法形式掩盖非法目的”。
- 特别是当股权转让的实质是为了规避土地管理法规、税收法规等强制性规定时，合同的效力可能会受到质疑。
刑事风险：
- 如果股权转让行为涉嫌非法转让土地使用权，且符合刑法第二百二十八条的规定（即以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的），那么相关责任人可能会面临刑事指控。
- 但需要注意的是，并非所有以股权转让形式进行的土地交易都会构成犯罪，这取决于具体的交易情况和法律适用。
民事风险：
- 根据《民法典》的相关规定，如果股权转让协议存在阴阳合同、规避外商投资准入负面清单、损害其他股东优先购买权、转让划拨土地未获政府批准或恶意转移夫妻共同财产等情形，那么协议可能会被认定为无效。
三、司法实践中的观点
在司法实践中，对于名为股权转让实为土地转让的合同效力，存在两种主要观点：
合法观点：
- 这种交易方式手续简单、节省费用、便于快速开发，符合市场化的原则。
- 股权转让并不等同于公司实体资产的转让，因此不应直接适用土地管理法规来审查股权转让协议的效力。
非法观点：
- 这种交易方式可能触犯“非法转让土地使用权罪”的风险。
- 涉嫌规避税收及相关土地管理法规，损害国家利益，因此应属无效。
四、建议与策略
明确合同性质：
- 在协议中避免出现“土地作价”、“开发权转移”等可能引发误解的表述。
- 明确合同是股权转让协议，而非土地使用权转让协议。
设置履约前提：
- 可以约定在完成一定比例的开发投资后办理股权变更登记，以降低风险。
尽职调查：
- 在交易前对目标公司的土地性质、债务情况、政府批文等进行全面尽职调查。
争议应对预案：
- 在合同中加入争议解决条款，如仲裁或诉讼条款。
- 保留相关证据，如股东会决议、土地开发进度证明等文件。
五、结论
名为股权转让实为转让土地的合同效力并非一概而论，而是需要根据具体的交易情况、合同条款以及法律适用来进行综合判断。在签订此类合同时，建议咨询专业律师以确保合同的合法性和有效性。同时，企业也应加强风险管理和合规意识，避免陷入法律纠纷。