提前退租时，房屋租赁合同是否还有效，这主要取决于退租的方式和原因，以下是具体分析：
双方协商一致提前解除合同：
- 如果承租人与出租人在租赁期内协商一致，决定提前退房，那么可以通过签订补充协议或达成口头约定来变更合同履行期限。在这种情况下，原租赁合同因双方协商一致而提前终止，但新的约定（如退房时间、押金处理等）会产生法律效力。简而言之，合同本身因协商一致而终止，但双方就退房事宜达成的新的共识是有效的。
未经出租人同意擅自提前退房：
- 如果承租人未经出租人同意，擅自提前退房，这构成承租人违约。在这种情况下，原租赁合同依然有效，出租人有权要求承租人承担违约责任，如扣除押金、支付违约金等，并可主张赔偿因房屋空置造成的损失。也就是说，合同继续有效，但承租人需要承担违约责任。
因不可抗力等法定事由退房：
- 如果遇到自然灾害导致房屋无法居住、租赁房屋存在严重质量问题等法定事由，承租人有权解除合同。合同自解除通知到达对方时起失效，承租人通常无需承担违约责任。但如果是因承租人自身过错导致需要提前退房，则可能需承担相应责任。这种情况下，合同可能因法定事由而失效，但具体责任需根据事由和过错程度来判断。
法律背景与建议：
法律依据：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，租赁合同的终止情形包括债务已经履行、法律规定或当事人约定终止的其他情形等。同时，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
建议：
- 在提前退租前，建议承租人与出租人进行充分沟通，尽量达成一致意见，并签订书面补充协议以明确双方的权利和义务。
- 如果无法协商一致，承租人应仔细阅读租赁合同中的相关条款，了解自己的权利和义务，以及可能面临的违约责任。
- 在退房时，承租人应确保房屋及其设施完好无损，或按约定进行修复，并结清所有相关费用，以避免后续纠纷。
可能产生的法律后果：
- 如果承租人未经出租人同意擅自提前退房，且无法就退房事宜与出租人达成一致意见，出租人可能会通过法律途径追究承租人的违约责任，包括扣除押金、支付违约金等。
- 如果因承租人自身过错导致需要提前退房，且给出租人造成了损失，承租人可能需要承担赔偿责任。
总结：提前退租时房屋租赁合同是否还有效，取决于退租的方式和原因。在协商一致的情况下，合同可以提前终止；在未经同意擅自退房或因承租人自身过错退房的情况下，合同可能继续有效但承租人需要承担相应责任。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。