在没有物业服务合同的情况下，物业是否能收取物业费，需根据实际情况判断，主要取决于是否存在事实物业服务关系或前期物业服务合同，以及物业服务的实际提供情况。以下从不同角度为您详细分析：
一、存在事实物业服务关系
情形描述：
- 即便没有签订书面的物业服务合同，但如果物业服务企业实际上为小区提供了如保安、清洁、绿化等物业服务，且业主接受了这些服务，双方之间即形成了事实上的物业服务关系。
法律依据：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，即使法律或当事人约定需采用书面形式订立合同，但若一方已履行主要义务且对方接受，则该合同视为成立。这同样适用于物业服务合同的场景。
- 《物业管理条例》也规定，物业公司提供服务后，业主无异议的，即使无合同也可收取物业费。
分析与结论：
- 在此情形下，基于公平原则及法律规定，业主需根据实际享受的服务情况支付物业费。例如，原物业合同到期后新合同未签，但物业公司继续提供服务，且服务质量符合基本标准，业主应支付相应费用。
二、基于前期物业服务合同
情形描述：
- 在新建小区中，开发商通常会与物业公司签订前期物业服务合同。在业主委员会成立并与新物业公司签订合同之前，该前期合同持续有效。
法律依据：
- 《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。
分析与结论：
- 即使业主未单独与物业签订合同，只要处于前期合同有效期内，且物业提供了符合约定的服务，业主就需按前期合同约定支付物业费。
三、不存在物业服务关系或服务质量严重不达标
情形描述：
- 若物业公司未提供任何实质服务，或服务质量严重不符合基本标准（如垃圾未清理、安保措施缺失等），且双方未签订物业合同，业主通常无需缴纳物业费。
法律依据：
- 根据《中华人民共和国民法典》，当事人应按约定全面履行义务。物业服务合同属双务合同，物业提供服务，业主支付费用。若物业未履行服务义务，业主有权拒绝支付。
分析与结论：
- 在此情况下，业主可通过协商、投诉或法律诉讼等途径维护自身权益。在物业未改善服务前，业主可暂不缴纳或要求减少物业费。
四、地方法规差异与建议
说明：
- 部分地区可能有特定法规规定，在无物业合同时也可根据具体情况收取物业费。因此，具体处理需结合当地法规。
建议：
- 为避免未来纠纷，业主与物业公司最好签订明确的物业服务合同，详细约定双方权利与义务。同时，业主应积极参与业主大会等活动，共同监督物业服务质量并协商收费标准。
五、争议解决途径
- 在实际生活中，若业主对物业费存在争议，首先应与物业公司进行友好协商。
- 若协商不成，可通过业主大会、房地产管理部门投诉或法律诉讼等方式解决纠纷。
总结与建议：
- 对于业主：若享受了物业服务且无异议，应按实际服务价格支付物业费；对服务有异议或认为不达标时，应与物业公司协商或投诉，并保留相关证据以证明服务事实和费用情况。
- 对于物业公司：建议与业主签订书面物业管理合同，明确权利义务，避免纠纷；同时，提供符合约定的优质服务，确保收费合法性。
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