核心结论：买方违约时，定金的处理需分情况讨论，主要取决于定金性质、合同约定及各方过错程度。以下是具体分析：

1. 若定金为“违约定金”且合同明确约定

• 法律效果：根据《民法典》第587条，若合同明确约定定金为“违约定金”（即买方违约时无权要求返还定金），则买方需承担定金罚则，即已支付的2万元定金中：
  • 房东可没收部分：房东实际收到1万元，可主张没收该1万元；
  • 中介可保留部分：中介收取的1万元差额，若合同未约定其归属，可能需返还买方（除非中介能证明该差额为合理服务费或已实际支出）。
• 例外情形：若合同未明确约定定金性质，或约定模糊，则可能被认定为“预付款”，买方有权要求返还（扣除合理损失）。

2. 若合同未明确约定定金性质或存在争议

• 举证责任：需结合合同条款、交易习惯、双方沟通记录等综合判断定金性质。例如：
  • 若合同仅写“定金”但未约定罚则，可能被认定为“立约定金”或“证约定金”，此时买方违约可能仅需承担部分责任；
  • 若中介或房东存在过错（如隐瞒房屋瑕疵、未履行协助义务等），买方可主张减少或免除定金责任。
• 中介角色：中介作为居间方，若未尽到如实报告义务（如未告知房东实际收款情况），可能需对买方承担部分赔偿责任。

3. 实务建议

• 对买方：
  1. 审查合同：确认定金条款是否明确约定性质及罚则；
  2. 协商解决：与房东、中介沟通，争取返还部分定金（尤其中介未实际支出部分）；
  3. 诉讼风险：若协商无果，需评估诉讼成本（如定金金额、证据充分性等）。
• 对房东：
  1. 主张权利：依据合同没收已收1万元定金；
  2. 追偿损失：若实际损失超过1万元（如房屋空置期租金），可要求买方另行赔偿。
• 对中介：
  1. 透明操作：建议将定金全额转交房东，避免截留引发纠纷；
  2. 完善合同：在居间合同中明确约定定金性质、转付方式及中介服务费标准。

提示：定金纠纷需结合具体合同条款、交易流程及各方过错综合判断。若涉及复杂情况（如中介违规操作、房东隐瞒信息等），建议提供合同文本及沟通记录，以便进一步分析。