核心结论：物业新规实施后，之前开发商自有的物业通常不会因新规出台而直接失效或被强制更换，但需根据新规内容调整管理方式、服务标准或收费模式，具体影响需结合新规条款和地方实施细则判断。以下从法律适用、过渡期安排、业主权利行使三个角度展开说明：

1. 法律适用：新规不溯及既往，原有合同仍有效

根据《民法典》第119条“法律不溯及既往”原则，物业新规通常仅对实施后的行为产生约束力，开发商与物业签订的前期物业服务合同（或开发商自行管理的内部协议）若在新规实施前已成立且合法，原则上仍按原合同履行。
例如：若新规要求“物业费需按建筑面积分档收费”，但开发商与物业的原合同约定“按套内面积收费”，则在新合同签订前，原收费方式仍有效；但若原合同到期续签或新规明确“过渡期后必须调整”，则需按新规执行。

2. 过渡期安排：地方政策可能要求整改或备案

部分地方物业新规会设置过渡期（如6个月至1年），要求开发商自有的物业在此期间完成以下事项：

• 服务标准升级：若新规提高了绿化、安保、卫生等要求，物业需补充人员或设备；
  
• 收费公示调整：需按新规重新制作收费明细表，并在小区公告栏、APP等渠道公示；
  
• 备案或报备：部分城市要求物业向房管部门提交新规合规承诺书或整改方案。
  提示：开发商需密切关注地方住建部门发布的配套文件，避免因未整改被行政处罚（如罚款、通报批评）。

3. 业主权利行使：可通过法定程序更换物业

即使开发商自有物业，业主仍享有《民法典》第946条赋予的物业更换权：

• 启动条件：需经专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意；
  
• 操作流程：业主可成立业委会，通过招标选聘新物业，或直接与开发商协商终止前期物业服务合同；
  
• 风险点：若开发商拒绝退出，业主可向法院起诉要求其移交物业用房、设施设备及资料，并赔偿占用期间的损失。
  

建议：若您是开发商，可主动评估自有物业与新规的差距，提前制定整改计划；若您是业主，可联合其他业主核查物业是否按新规执行，若存在违规（如乱收费、服务不达标），可向当地房管部门投诉或通过法律途径维权。如有具体问题，欢迎进一步向我咨询。