私人借钱用买卖房屋协议做抵押，这种做法本身不直接违法，但存在极大的法律风险和隐患，且可能因操作不当或目的不纯而构成违法或无效行为。以下从多个角度进行详细分析：
法律层面
合同性质与效力：
- 如果双方真实意图是借款，并以房屋买卖协议作为借款的担保，这种安排可能被认定为“让与担保”或“后让与担保”。根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释，让与担保本身并不违法，但必须确保合同内容合法、真实，且双方意思表示一致。
- 然而，如果房屋买卖协议被伪装成真实的买卖交易，而实际上是为了担保借款，这种“阴阳合同”或“虚伪表示”可能因违反法律强制性规定或公序良俗而被认定为无效。
抵押权设立：
- 正规的房产抵押应当办理抵押登记手续，以确保抵押权的合法有效设立。如果仅签订房屋买卖协议而未办理抵押登记，抵押权可能无法得到有效保护。
- 在借款违约需要处置房产时，未办理抵押登记的房产可能面临更多的法律障碍和执行难度。
法律风险：
- 如果借款人无法按时还款，出借人可能试图通过履行房屋买卖协议来收回资金，但这可能引发纠纷，因为房屋买卖协议可能被认定为无效或可撤销。
- 此外，如果房屋买卖协议的价格明显低于市场价，可能涉嫌“流质契约”，即出借人在借款时约定如果借款人不能按时还款，房屋直接归出借人所有，这种约定在法律上通常是无效的。
操作层面
手续不规范：
- 私人之间的房产抵押借款往往缺乏专业的指导和规范的操作流程。如果没有到相关部门办理抵押登记手续，或者房屋买卖协议的内容存在瑕疵，都可能导致抵押权无法得到有效设立或保护。
监管缺失：
- 与银行等正规金融机构不同，私人借贷缺乏有效的监管机制。这可能导致利率过高、暴力催收等违法违规行为的发生，不仅会给当事人带来经济损失和精神压力，还可能引发法律纠纷和社会问题。
实际案例与风险
- 案例：假设甲向乙借款100万元，并以自己名下的一套价值200万元的房屋作为“抵押”，双方签订了房屋买卖协议，约定如果甲不能按时还款，房屋归乙所有。后来甲未能按时还款，乙试图通过履行房屋买卖协议来收回资金，但甲提出异议，认为房屋买卖协议是无效的。最终，法院可能认定房屋买卖协议是无效的，因为双方的真实意图是借款而非买卖。
- 风险：在这种安排下，出借人可能面临无法收回借款的风险，而借款人则可能面临房屋被非法处置的风险。
建议
- 明确合同条款：如果双方确实希望通过房产作为借款的担保，应当签订明确的借款合同和抵押合同，并详细约定借款金额、利息、还款方式、违约责任以及抵押房产的具体信息等内容。
- 办理抵押登记：按照国家有关规定，到房地产管理部门办理房产抵押登记手续，以确保抵押权的合法有效设立。
- 咨询专业律师：在签订任何合同或进行任何法律行为之前，建议咨询专业律师的意见，以确保自己的权益得到充分保护。不过，作为孙影福律师，我可以直接为你提供这方面的法律咨询。
综上所述，私人借钱用买卖房屋协议做抵押存在极大的法律风险和隐患。为了确保自己的权益得到充分保护，建议双方采用正规、合法的抵押方式，并咨询专业律师的意见。如果你有任何具体的法律问题或需要进一步的帮助，请直接向我咨询。