结论：租客签的免责书是否有效，需结合具体情况综合判断，主要看免责书的内容是否违反法律法规强制性规定、是否显失公平或存在其他无效情形。以下从多个角度详细分析：
一、有效情形
双方真实意思表示且合法合规：
- 如果免责书是双方基于真实意愿，经过平等协商达成，且内容不违反法律法规的强制性规定，不损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益，那么该免责书通常是有效的。
- 示例：房东和租客约定，对于租客正常使用房屋过程中因非房东原因导致的轻微物品损坏，房东免责。这种约定体现了双方的公平和自愿原则，一般会被认定为有效。
合理风险分配：
- 免责书应体现公平原则，合理分配双方的风险和责任。如果免责书的内容是对正常租赁风险的合理分配，且没有显失公平，那么该免责书也是有效的。
二、无效情形
违反法律法规强制性规定：
- 根据《中华人民共和国民法典》第五百零六条，合同中的免责条款若造成对方人身伤害，或因故意或重大过失造成对方财产损失的，则无效。
- 示例：房东不能在免责书中约定对房屋存在的任何安全问题均不承担责任，因为这违反了法律关于房屋安全的明确要求。
造成对方人身伤害免责：
- 保障租客的人身安全是房东的基本义务，不能通过免责书来免除。如果免责书中包含对造成租客人身伤害的情况免责的内容，该条款同样无效。
- 示例：出租的房屋存在安全隐患，而房东试图通过免责书来规避责任，这样的条款是不具有法律效力的。
因故意或重大过失造成对方财产损失免责：
- 当免责书旨在免除一方因故意或重大过失造成对方财产损失的责任时，该条款也是无效的。
- 示例：房东故意不维修电路系统导致火灾，造成租客财产损失，房东不能通过免责书来逃避责任。
格式条款不合理：
- 如果免责书是由房东提供的格式条款，且该条款不合理地免除或减轻房东的责任、加重租客的责任、限制租客的主要权利，或者房东未履行提示或说明义务，导致租客没有注意或理解与其有重大利害关系的条款，租客可以主张该条款不成为合同的内容。
- 示例：房东提供的格式租房合同中的隐蔽免责条款，如果未进行提示和说明，租客可以主张该条款不生效。
显失公平：
- 如果免责书的内容显失公平，如要求租客承担所有维修费用而房东概不负责，这样的条款可能因显失公平而被认定无效。
三、风险防范建议
租客应重点审查：
- 免责书是否免除房东法定义务；
- 免责书是否加重自身不合理责任；
- 免责书是否存在模糊表述或显失公平的情况。
房东需注意：
- 避免过度扩大免责范围；
- 明确不可抗力的通知和证明程序；
- 对已知隐患主动披露并协商处理。
总结：租客签的免责书并非当然有效或无效，其有效性取决于免责书的内容是否符合法律规定及公平原则。在签订免责书时，双方应仔细审查条款内容，确保符合法律法规要求并体现双方的真实意愿。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。