结论：租房合同中“逾期3个月有权收回房屋并不对租客财产损失负责”的条款，其成立与否及效力需分情况讨论，不能一概而论。

分析如下：

1. 条款的合法性基础：

   • 根据《民法典》的相关规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同双方有权在合同中约定各自的权利和义务，包括租金支付期限、违约责任等。
   • “逾期3个月有权收回房屋”这一条款，本质上是出租人设定的一个解除合同的条件，即当承租人逾期支付租金达到3个月时，出租人有权解除合同并收回房屋。这样的条款在法律上是允许的，只要它不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗。

2. “不对租客财产损失负责”的条款效力：

   • 这一条款的效力取决于其是否违反了法律、行政法规的强制性规定或公序良俗。在一般情况下，如果租客的财产损失是由于出租人的过错（如房屋存在安全隐患、出租人未履行维修义务等）导致的，那么出租人应当承担相应的赔偿责任。此时，合同中“不对租客财产损失负责”的条款可能因违反法律强制性规定而无效。
   • 如果租客的财产损失是由于租客自身的过错（如疏忽大意、故意破坏等）或不可抗力（如自然灾害、战争等）导致的，那么出租人可能不承担赔偿责任。在这种情况下，合同中的该条款可能是有效的，但它并不免除出租人在所有情况下的赔偿责任，而是仅针对特定情况下的免责。

3. 条款的公平性与合理性：

   • 除了合法性外，条款的公平性与合理性也是判断其是否成立的重要因素。如果“逾期3个月有权收回房屋并不对租客财产损失负责”的条款被认为对租客过于苛刻或不公平，那么在实际操作中可能会受到法院的调整或否定。
   • 法院在审理此类案件时，会综合考虑合同双方的实际情况、交易习惯、行业惯例以及社会公平正义等因素，来判断条款的公平性与合理性。

建议：

• 对于出租人而言，在制定租赁合同时，应确保合同条款的合法性、公平性与合理性。避免设定过于苛刻或不公平的条款，以免引发纠纷或受到法律的否定。
• 对于租客而言，在签订租赁合同时，应仔细阅读合同条款，特别是关于违约责任和赔偿责任的条款。如有疑问或不满，应及时与出租人协商修改或寻求法律帮助。
• 如果双方因合同条款产生纠纷，建议通过协商、调解或诉讼等方式解决。在诉讼过程中，法院将根据法律规定和合同条款的实际情况，来判断条款的效力及双方的责任。

后续行动：

• 如果你作为合同的一方，对合同条款有疑问或不满，可以直接向我咨询，我会根据你的具体情况提供专业的法律意见。
• 如果你已经因合同条款产生了纠纷，也可以向我咨询，我会根据你的纠纷情况提供相应的法律解决方案。