该小区项目可初步定性为违法违规开发建设，涉及多个层面的法律问题，具体定性需结合实际情况进一步分析。以下从不同角度展开说明：
规划审批层面
根据《城乡规划法》第六十四条，未取得建设工程规划许可证或未按照规划许可证内容进行建设的，属于违法建设行为。若小区完全未经过规划审批，则属于典型的“无证建设”，可能面临责令停止建设、限期改正、罚款，甚至强制拆除等行政处罚。若已建成，还可能因无法补办手续而面临拆除风险，购房者权益将严重受损。
预售许可层面
依据《城市房地产管理法》第四十五条，开发商未取得预售许可证擅自销售商品房的，属于违法预售行为。购房者与开发商签订的预售合同可能被认定为无效，购房者有权要求返还已付房款及利息，并可主张不超过已付房款一倍的赔偿责任（参考《商品房买卖合同司法解释》第九条）。此外，开发商还可能面临没收违法所得、罚款等行政处罚。
合同备案层面
根据《城市商品房预售管理办法》第十条，商品房预售合同需向当地房地产管理部门备案。未备案的合同虽不直接导致无效，但可能影响购房者权益的优先保护（如抵押权、查封等风险）。若开发商同时存在“一房多卖”等行为，未备案合同将使购房者处于被动地位，甚至面临合同无法履行的风险。
综合风险提示：
此类小区项目通常伴随资金链断裂、开发商跑路、工程质量隐患等问题，购房者可能面临“钱房两空”的极端情况。建议立即向当地住建部门、规划部门举报，并同步通过法律途径主张权益（如起诉确认合同无效、要求赔偿等）。若您已涉及此类项目，可直接向我咨询具体维权方案。