在房屋为他人抵押担保的情况下，拍卖成交前的租金归属问题，需根据抵押权设立时间、租赁合同签订时间以及相关法律规定来综合判断。以下是对此问题的详细分析：
抵押权设立后，抵押财产出租的租金归属
- 根据《中华人民共和国民法典》第四百一十二条：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但是抵押权人未通知应当清偿法定孳息义务人的除外。前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。”
- 在此情况下，若抵押权设立后，抵押人（即房屋所有权人）将房屋出租，且因债务人不履行到期债务或发生约定实现抵押权的情形，导致房屋被法院扣押，则自扣押之日起，抵押权人有权收取租金（作为法定孳息）。但需注意，抵押权人需通知承租人（即应当清偿法定孳息的义务人），否则可能无法直接收取租金。
抵押权设立前，抵押财产已出租的租金归属
- 若抵押权设立前，抵押人已将房屋出租，并签订了有效的租赁合同，则根据“买卖不破租赁”的原则，即使房屋后续被抵押、拍卖，原租赁合同仍对新的房屋所有权人（包括通过拍卖取得房屋的人）具有约束力。
- 在此情况下，租金仍应归承租人按照原租赁合同支付给原出租人（即抵押人），除非租赁合同中有特别约定或法律另有规定。但需注意，若抵押权人实现抵押权时，租赁合同对受让人不具有约束力的（如租赁合同未采用书面形式且无法确定租赁期限等情形），则可能影响租金的归属。不过，在大多数正规租赁且合同有效的情况下，租金仍归原出租人所有，直至租赁合同期满或提前终止。
特殊情况下的租金归属
- 若抵押人与承租人之间存在恶意串通、损害抵押权人利益的行为（如低价出租、长期租赁以阻碍抵押权实现等），则抵押权人可依法主张租赁合同无效或部分无效，并要求承租人直接向其支付租金或赔偿损失。
- 另外，若抵押权人与抵押人之间在抵押合同中明确约定了租金归属问题（如约定租金用于提前清偿债务等），则应按照合同约定执行。
综合建议：
- 对于抵押人而言，在设立抵押权前应谨慎考虑房屋出租问题，并确保租赁合同的合法性和有效性。若已出租，应及时告知抵押权人并协商租金处理方式。
- 对于抵押权人而言，在实现抵押权前应充分了解房屋的租赁情况，并评估租金对抵押权实现的影响。必要时可要求抵押人提供租金支付情况证明或采取其他法律措施保障自身权益。
- 若双方对租金归属问题存在争议，建议及时咨询专业律师并通过法律途径解决纠纷。
如有任何进一步疑问或需要具体法律建议，请直接向我咨询。