购房合同中约定中介费和税费都由房东出，这样的约定本身并不违法，但具体是否有效及能否实际履行，需结合实际情况和法律规定综合判断。以下从不同角度为你详细分析：
一、合同自由原则下的合法性
根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。在购房合同中，双方当事人可以就中介费和税费的承担进行自由约定。因此，如果房东和购房者在合同中明确约定中介费和税费由房东承担，这样的约定是合法的，对双方具有约束力。
二、约定有效性的考量因素
尽管合同自由原则允许双方就中介费和税费的承担进行约定，但这样的约定是否有效，还需考虑以下因素：
是否违反法律法规的强制性规定：如果约定违反了法律法规的强制性规定，如逃避税收等，那么这样的约定是无效的。但在此情况下，约定中介费和税费由房东承担，并不直接违反法律法规的强制性规定，因此通常不会因此导致约定无效。
是否显失公平：如果约定明显对一方不利，显失公平，那么受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销该约定。但在购房合同中，如果房东自愿承担中介费和税费，且没有证据表明其受到欺诈、胁迫等不正当手段的影响，那么这样的约定通常不会被认定为显失公平。
三、实际履行中的可能问题
即使合同中约定了中介费和税费由房东承担，但在实际履行过程中，仍可能遇到以下问题：
房东反悔或无力承担：如果房东在合同签订后反悔，或者因经济状况恶化等原因无力承担中介费和税费，那么购房者可能面临需要自行承担这些费用的风险。此时，购房者可以依据合同约定向房东追偿，但如果房东确实无力支付，购房者可能需要通过法律途径解决纠纷。
中介或税务部门的要求：在实际操作中，中介机构和税务部门可能要求购房者或房东按照相关规定支付中介费和税费。如果合同中的约定与中介机构或税务部门的要求不一致，可能导致合同无法顺利履行。此时，双方需要协商解决，或者根据合同约定和法律规定承担相应的责任。
四、建议与风险提示
明确约定并保留证据：在签订购房合同时，双方应明确约定中介费和税费的承担方，并保留好相关证据，如合同文本、付款凭证等。以便在发生纠纷时能够证明自己的权益。
了解相关法律法规和政策：在签订合同前，双方应了解相关的法律法规和政策，确保合同内容合法合规。避免因为不了解规定而导致合同无效或产生其他法律风险。
谨慎选择交易对象和中介机构：在选择交易对象和中介机构时，应谨慎选择信誉良好、资质齐全的机构和个人。以降低交易风险和纠纷发生的可能性。
如果你在购房过程中遇到任何法律问题或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。我会根据你的具体情况提供专业的法律意见和解决方案。