物业有没有义务对外墙进行检查-余倩玲律师

物业有没有义务对外墙进行检查-余倩玲律师｜法行宝

2025-12-27 房产纠纷

物业确实有义务对外墙进行检查，这一义务主要来源于物业管理服务合同以及相关法律法规的规定。以下从不同角度为您详细分析：

一、物业管理服务合同的角度

在物业管理服务合同中，通常会明确约定物业公司的服务内容和标准，其中就包括对物业共用部位、共用设施设备的日常维护和管理。外墙作为物业的共用部位，其安全性和完好性直接关系到业主的居住安全和物业的整体价值。因此，物业公司有义务按照合同约定，定期对外墙进行检查，及时发现并处理外墙存在的问题，如裂缝、脱落等，以确保外墙的安全和完好。

二、相关法律法规的角度

《物业管理条例》：该条例规定了物业公司的基本职责，包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。虽然条例没有直接提及外墙检查，但外墙作为房屋的一部分，其维修、养护和管理自然属于物业公司的职责范围。
地方性法规或规章：部分地方性法规或规章可能对外墙检查有更具体的要求。例如，一些地方可能规定物业公司需要定期对外墙进行安全检查，并记录检查结果，以便及时发现和处理安全隐患。

三、实际案例与司法实践

在实际案例中，如果因物业公司未履行外墙检查义务，导致外墙脱落等事故造成业主或他人损害的，物业公司可能需要承担相应的赔偿责任。这进一步说明了物业公司对外墙进行检查的义务是实际存在且重要的。

四、法律建议

查看物业管理服务合同：业主可以首先查看自己与物业公司签订的物业管理服务合同，了解合同中关于外墙检查的具体约定。如果合同中有明确约定，物业公司未履行义务的，业主可以依据合同要求物业公司承担责任。
与物业公司沟通：如果合同中没有明确约定或约定不明确，业主可以与物业公司进行沟通，要求物业公司加强对外墙的检查和维护。同时，业主也可以向物业公司提出书面建议或要求，以便留下证据。
寻求法律帮助：如果物业公司拒绝履行外墙检查义务或处理外墙存在的问题，业主可以寻求法律帮助，通过法律途径维护自己的合法权益。

如果您在物业纠纷方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。我会根据您的具体情况，为您提供专业、全面的法律建议。

物业确实对外墙体负有检修义务。这一结论主要基于以下几点法律和实务分析：法律法规依据：根据《物业管理条例》及相关规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。外墙体作为房屋的重要组成部分，自然属于物业服务的范畴之内。具体来说，如果物业服务合同中明确约定了物业对外墙体的检修义务，那么物业就必须按照合同约定履行。即使合同中没有明确约定，根据物业服务的通常理解和行业惯例，物业也应当对外墙体进行必要的检修和维护，以确保房屋的安全和正常使用。实务操作角度：在实际操作中，物业通常会定期对外墙体进行检查，包括查看是否有裂缝、脱落、渗水等问题，并及时进行维修。这是物业履行其管理职责的一部分，也是保障业主居住安全的重要措施。如果物业未能履行其检修义务，导致外墙体出现问题并给业主造成损失的，物业可能需要承担相应的赔偿责任。例如，如果外墙体脱落砸伤了行人或损坏了其他业主的财物，物业可能需要承担医疗费用或财产损失赔偿等责任。业主的权利与义务：作为业主，您有权要求物业对外墙体进行必要的检修和维护。如果物业未能履行其义务，您可以向物业提出书面投诉或要求其限期整改。同时，业主也有义务配合物业的检修工作，如提供必要的便利条件、协助物业进行检修等。如果因业主原因导致检修工作无法进行或造成损失的，业主可能需要承担相应的责任。建议与提醒：如果您发现外墙体存在问题或物业未能履行其检修义务，建议及时与物业沟通并要求其进行处理。如果物业不予理会或处理不当，您可以向相关部门投诉或寻求法律援助。在与物业沟通或投诉时，建议保留好相关证据，如照片、视频、书面记录等，以便在需要时证明自己的权益。如有其他关于物业纠纷或房产问题的疑问，欢迎直接向我咨询。

物业确实有维护外墙的义务，这一义务主要来源于物业服务合同以及相关法律法规的规定。以下从不同角度为您详细分析：从物业服务合同的角度：物业服务合同是业主与物业服务企业之间设立、变更、终止物业服务权利义务关系的协议。在合同中，通常会明确约定物业服务企业的服务内容，其中就包括对物业共用部位（如外墙）的维修、养护和管理。如果物业服务合同中明确规定了物业有维护外墙的义务，那么物业就必须按照合同约定履行这一义务。否则，业主有权要求物业承担违约责任，甚至可以通过法律途径维护自己的合法权益。从相关法律法规的角度：根据《物业管理条例》等相关法律法规的规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，包括对物业共用部位的维修、养护和管理。外墙作为物业的共用部位，其维护自然属于物业服务的范畴。如果物业未履行维护外墙的义务，导致外墙出现损坏或安全隐患，物业可能需要承担相应的法律责任。例如，如果外墙脱落造成他人人身伤害或财产损失，物业可能需要承担赔偿责任。从实际操作的角度：在实际操作中，物业通常会定期对外墙进行检查和维护，以确保其安全性和美观性。如果业主发现外墙存在损坏或需要维修的情况，可以向物业报告，物业应当及时响应并采取措施进行维修。如果物业拒绝履行维护外墙的义务，业主可以向业主委员会反映情况，由业主委员会协调物业解决问题。如果问题仍然无法得到解决，业主还可以向相关部门投诉或寻求法律援助。建议：业主在签订物业服务合同时，应仔细阅读合同条款，明确物业的服务内容和义务，特别是关于外墙维护的部分。如果发现外墙存在损坏或需要维修的情况，业主应及时向物业报告，并保留好相关证据（如照片、视频等），以便在需要时维护自己的合法权益。如果物业拒绝履行维护外墙的义务，业主可以积极与物业沟通协商，或者向业主委员会、相关部门投诉寻求帮助。如有任何关于物业纠纷或其他法律问题的疑问，欢迎直接向我咨询，我会为您提供专业的法律意见和帮助。

小区物业是否有义务清洗外墙，需根据具体情况及物业服务合同内容来确定。以下从不同角度进行分析：物业服务合同约定：物业服务合同是业主与物业公司之间明确双方权利和义务的协议。如果合同中明确规定了物业公司有清洗外墙的义务，那么物业公司就必须按照合同约定履行这一职责。若合同中未明确提及外墙清洗义务，则物业公司可能不承担此项责任，除非存在其他法律依据或行业惯例要求其承担。相关法律法规：根据《物业管理条例》等相关法律法规，物业公司有义务对小区内的公共区域进行维护和管理，以确保小区的整体环境和安全。然而，这些法规通常并未明确规定物业公司必须清洗外墙。外墙清洗可能涉及高空作业等特殊风险，因此，除非有明确的法律规定或合同约定，否则物业公司可能不会主动承担此项任务。行业惯例与实际情况：在实际操作中，外墙清洗可能因小区的具体情况（如建筑年代、外墙材质、高度等）而有所不同。一些老旧小区或高层建筑的外墙清洗可能更为困难且成本较高，因此物业公司可能更倾向于不承担此项责任。另一方面，如果外墙的污垢或损坏已经影响到小区的整体美观或安全，物业公司可能会根据业主的投诉或要求，考虑进行外墙清洗或维修。业主与物业公司的协商：如果业主认为外墙需要清洗，但物业服务合同中未明确规定此项义务，业主可以与物业公司进行协商，寻求解决方案。例如，可以提议共同承担清洗费用或寻找专业的外墙清洗服务。建议：业主应首先查阅物业服务合同，了解其中是否明确规定了外墙清洗的义务。如果合同中未提及，业主可以与物业公司进行沟通，了解其对外墙清洗的看法和计划。若物业公司拒绝承担外墙清洗责任，且业主认为此项任务对小区的整体环境和安全至关重要，业主可以考虑通过业主大会或业主委员会等渠道，共同商讨解决方案，如筹集资金进行外墙清洗或寻求法律援助。如有任何进一步的问题或需要更具体的法律建议，请直接向我咨询，我会根据你的具体情况提供更详细的解答。

物业确实有责任定期检查小区外墙并进行维修。以下是从不同角度对这一问题的详细分析：从法律法规的角度来看：根据《物业管理条例》等相关规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。小区外墙作为房屋的重要组成部分，其安全性和完好性直接关系到居民的生活质量和安全。因此，物业有责任定期检查小区外墙，及时发现并处理潜在的安全隐患，如裂缝、脱落等。若物业未履行定期检查和维修的义务，导致外墙出现严重问题并造成居民人身或财产损害的，物业可能需要承担相应的法律责任。从物业服务合同的角度来看：物业服务合同是物业与业主之间签订的重要法律文件，其中明确规定了双方的权利和义务。在合同中，通常会详细列出物业需要提供的服务内容，包括对外墙的检查和维修。若合同中明确规定了物业的定期检查和维修义务，而物业未履行该义务，则构成违约行为。业主有权要求物业承担违约责任，并可能通过法律途径追究其责任。从实际操作的角度来看：物业在定期检查小区外墙时，应制定详细的检查计划和维修方案，确保检查工作的全面性和有效性。同时，物业还应建立外墙维修档案，记录每次检查和维修的情况，以便后续跟踪和管理。若在检查过程中发现外墙存在安全隐患或需要维修的情况，物业应及时通知业主并采取相应的维修措施。对于紧急情况，物业应立即启动应急预案，确保居民的安全。综上所述，物业有责任定期检查小区外墙并进行维修。这是物业履行其服务合同义务、保障居民生活质量和安全的重要体现。若物业未履行该义务，导致外墙出现问题并造成损害的，物业可能需要承担相应的法律责任。因此，建议业主在遇到类似问题时，及时与物业沟通并要求其履行相应义务。如有需要，也可以直接向我咨询相关法律问题。

物业确实有义务维修小区的围墙，这一结论主要基于以下法律背景和规定：物业服务合同的约定：物业服务合同是业主与物业服务企业之间设立、变更、终止物业服务权利义务关系的协议。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，物业服务企业应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，做好安全防范等工作。小区围墙作为业主共有部分，其维修和养护责任通常会在物业服务合同中明确约定。因此，如果合同中有相关条款，物业服务企业就有义务按照合同约定进行维修。物业管理的法定职责：即使物业服务合同中没有明确约定围墙的维修责任，物业服务企业作为小区的管理者，也负有对小区共有部分进行日常维护和管理的职责。这包括确保小区围墙的安全、完好，防止其倒塌或损坏对业主造成损害。如果围墙因年久失修、自然损坏或其他非业主原因导致损坏，物业服务企业应当及时组织维修，以确保小区的安全和正常使用。特殊情况下的责任划分：如果围墙的损坏是由于业主的个人行为（如故意破坏、违规改造等）导致的，那么维修责任可能应由该业主承担。但在此情况下，物业服务企业仍有义务及时采取措施防止损坏扩大，并协助业主进行维修或协调相关事宜。如果围墙的损坏是由于第三方原因（如施工、交通事故等）导致的，那么维修责任可能应由第三方承担。物业服务企业在此情况下应协助业主或相关部门进行索赔和维修工作。法律建议：如果您作为业主发现小区围墙损坏，首先应查看物业服务合同中是否有相关维修条款。如果有，您可以要求物业服务企业按照合同约定进行维修。如果合同中没有明确约定或物业服务企业拒绝维修，您可以向业主委员会反映情况，由业主委员会协调物业服务企业进行维修或采取其他措施。如果围墙的损坏对您的安全或正常使用造成了影响，您也可以考虑向相关部门（如房管部门、城管部门等）投诉或寻求法律援助。可能法律后果：如果物业服务企业未按照合同约定或法律规定履行维修义务，导致围墙损坏扩大或对业主造成损害的，物业服务企业可能需要承担相应的法律责任，包括赔偿损失等。如果业主因围墙损坏而遭受人身或财产损害的，业主也有权向物业服务企业或相关责任方追究法律责任。综上所述，物业确实有义务维修小区的围墙，但具体责任划分和维修方式可能因合同约定、损坏原因等因素而有所不同。如果您有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。

物业是否有义务对外墙玻璃进行清洗，这主要取决于物业服务合同的具体约定以及相关法律法规的规定。以下从不同角度进行分析：物业服务合同约定：物业服务合同是业主与物业公司之间明确双方权利和义务的协议。如果合同中明确规定了物业公司有义务对外墙玻璃进行定期清洗，那么物业公司就必须按照合同约定履行这一义务。如果合同中没有明确提及外墙玻璃的清洗义务，那么物业公司的责任就相对模糊。此时，需要参考相关法律法规以及行业惯例来判断物业公司是否应承担此项义务。相关法律法规规定：根据《物业管理条例》等相关法律法规，物业公司有义务对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护和管理。外墙玻璃作为物业的共用部位之一，其清洁状况直接影响到物业的整体形象和居住环境。然而，法律法规并未明确规定物业公司必须对外墙玻璃进行定期清洗。因此，这一义务是否成立，往往需要结合物业服务合同的具体内容以及物业管理的实际情况来判断。行业惯例与实际情况：在实际操作中，许多物业公司会主动承担外墙玻璃的清洗工作，以提升物业品质和服务水平。但这并不意味着所有物业公司都有此义务，因为行业惯例并非法律强制规定。如果外墙玻璃因长期未清洗而影响居住环境或造成安全隐患，业主可以向物业公司提出清洗要求。如果物业公司拒绝履行或未及时履行，业主可以通过业主委员会或相关途径进行维权。建议：业主在签订物业服务合同时，应仔细阅读合同条款，明确物业公司对外墙玻璃等共用部位的清洁责任。如果合同中未明确规定，业主可以与物业公司协商补充相关条款或达成口头协议。在实际居住过程中，如果发现外墙玻璃需要清洗而物业公司未履行义务，业主可以先与物业公司沟通协商；协商无果的，可以向业主委员会反映情况或寻求法律途径解决。如有任何关于物业纠纷或其他法律问题的疑问，欢迎直接向我咨询。

物业是否有维修外墙的责任，需根据具体情况和法律法规来判断。以下是对此问题的详细分析：保修期内的情况根据《建设工程质量管理条例》的相关规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。若房屋外墙在保修期内出现渗水或其他质量问题，应由建设单位（通常为开发商）承担维修责任。此时，物业虽不直接承担维修责任，但应协助业主向开发商反映问题并跟进维修进度。超过保修期且属于公共部位的情况依据《物业管理条例》，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。当外墙超过保修期出现损坏，且外墙属于小区公共部位时，物业有责任进行维修。维修费用通常可以从住宅专项维修资金中列支。物业应按照规定的程序，提出使用建议，并经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过后，向有关部门申请使用维修资金来进行外墙的维修工作。因业主自身原因导致的情况如果外墙损坏是由于个别业主的不当行为所导致的，如业主自行在外墙打孔、安装空调外机破坏了外墙结构或防水层等，维修责任在于该业主。物业在此情况下没有维修责任，但可以协助提供必要的信息或协调资源，同时也有义务督促该业主及时进行维修，以避免对其他业主造成影响。物业管理合同中的特别约定物业管理合同中可能明确规定了物业对公共部分的维修责任，包括外墙的维修。业主在遇到外墙损坏等问题时，应先查看自己的购房合同和物业管理合同，了解其中的约定。若合同中有明确规定物业的维修责任，业主可依据合同要求物业进行维修。综合建议：业主在遇到外墙损坏问题时，应先了解自己的房屋是否在保修期内，以及外墙损坏是否属于公共部位的问题。同时，也应仔细查阅自己的购房合同和物业管理合同，了解其中的约定，以便明确维修责任。若物业有责任维修而拒不履行，业主可通过法律途径维护自己的合法权益，如向相关部门投诉或提起诉讼。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询，我将根据您的具体情况提供详细的法律建议。

物业确实有义务巡视装修，这一义务主要来源于物业管理相关法律法规以及物业服务合同的约定。以下从不同角度为您详细分析：法律法规层面：根据《物业管理条例》等相关规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。这其中包括对物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护，以及对小区内公共秩序和环境卫生的维护。装修活动往往涉及到物业共用部位的使用和可能对公共秩序、环境卫生的影响，因此物业有责任进行巡视，以确保装修活动符合相关规定，不损害其他业主的合法权益。物业服务合同层面：物业服务合同是业主与物业服务企业之间设立、变更、终止物业服务权利义务关系的协议。在合同中，通常会明确物业服务企业的服务内容、服务标准以及双方的权利义务等。如果合同中约定了物业服务企业有义务对装修活动进行巡视，那么物业服务企业就必须履行这一义务。实际管理需要层面：从实际管理的角度来看，装修活动可能会产生噪音、灰尘等污染，影响其他业主的正常生活。同时，不规范的装修行为还可能对物业的共用部位和共用设施设备造成损害。因此，物业通过巡视装修活动，可以及时发现并制止违规行为，维护小区的公共秩序和环境卫生，保护物业的完好和安全。如果物业未履行巡视装修的义务，可能面临以下法律后果：如果因物业未履行巡视义务导致业主遭受损失，业主有权要求物业承担相应的赔偿责任。物业的行为还可能构成违约，业主可以根据物业服务合同的约定，要求物业承担违约责任，如支付违约金等。建议：作为业主，在装修前应了解并遵守小区的装修管理规定，与物业签订装修管理协议，明确双方的权利义务。在装修过程中，应积极配合物业的巡视工作，及时整改物业提出的违规行为。如果发现物业未履行巡视义务或存在其他违规行为，可以向物业提出书面投诉或向相关部门举报。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。

物业是否有义务在小区外围装监控，并非由单一因素决定，而是需综合考虑法律规定、物业服务合同约定以及实际需求等多方面因素。以下是对这一问题的详细分析：基于法律规定的考量：目前，我国并没有统一的法律明确规定物业必须在小区外围安装监控。但是，《物业管理条例》中规定了物业服务企业应按照合同约定，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。安装监控，尤其是小区外围的监控，有助于保障小区的整体安全和秩序，可以视作物业履行合同义务、提升服务质量的一种方式。同时，从《中华人民共和国民法典》的角度来看，物业服务人应当采取合理措施保护业主的人身、财产安全。如果安装小区外围的监控能够有效提升安全防范能力，预防和解决各类治安问题，那么物业应当考虑其安装的必要性。基于物业服务合同的约定：物业服务合同是物业与业主之间权利义务的重要依据。如果合同中明确约定了物业需要在小区外围安装监控，那么物业就有义务按照合同约定执行。如果物业未履行该义务，将可能构成违约，业主有权要求物业承担相应的责任。如果合同中没有明确约定，但物业在提供服务过程中，认为安装小区外围的监控是必要的，也可以与业主进行协商，达成一致后进行安装。基于实际需求的考量：小区外围的监控安装需求可能因小区的具体情况而异。例如，如果小区周边治安状况较差，或者小区出入口、主要通道等部位经常发生治安事件，那么安装监控就显得尤为重要。此外，如果小区业主对安全防范有较高的要求，也可以通过业主大会或业主委员会等渠道，向物业提出安装小区外围监控的建议或要求。物业安装监控的合规性要求：即使物业决定安装小区外围的监控，也需要确保安装过程的合规性。例如，需要获得相关业主的同意，通常要经过业主大会或业主委员会的同意；安装位置要合理，不能侵犯业主的隐私；同时，要保障监控信息的安全，防止信息泄露给业主造成损失。总结与建议：物业是否有义务在小区外围装监控，需要综合考虑法律规定、合同约定以及实际需求等多方面因素。在符合法律规定和合同约定的前提下，如果安装监控能够有效提升小区的安全防范能力，预防和解决各类治安问题，那么物业应当积极考虑并实施。同时，业主也应积极参与小区事务的决策过程，与物业共同营造安全、和谐的居住环境。如果您对此有进一步的疑虑或需求，可以直接向我咨询，我会根据您的具体情况提供更具体的法律建议。

物业是否有清洗玻璃外墙的义务，这主要取决于物业服务合同的具体约定以及相关法律法规的规定。以下从不同角度为您详细分析：物业服务合同约定：物业服务合同是物业公司与业主之间明确双方权利和义务的协议。如果合同中明确规定了物业有清洗玻璃外墙的义务，那么物业就必须按照合同约定履行这一职责。反之，如果合同中没有明确提及清洗玻璃外墙的义务，那么物业可能就没有直接的法定义务去清洗。但这并不意味着物业完全不能提供此项服务，只是它可能不是物业的基本服务内容之一，业主可能需要通过额外付费或协商的方式要求物业提供。相关法律法规规定：在一些地区或国家的法律法规中，可能对于物业的服务内容有更为详细的规定。这些规定可能包括物业需要保持建筑物的外观整洁，这间接可能涵盖了清洗玻璃外墙的义务。然而，并非所有地区的法律法规都会如此详细。在没有具体规定的情况下，物业的义务主要还是依据物业服务合同来确定。实际情况与合理期待：即使物业服务合同中没有明确提及清洗玻璃外墙，但从保持建筑物整体美观和安全的角度出发，物业有时也会主动或应业主要求提供此项服务。业主对于物业的服务内容也有合理的期待。如果玻璃外墙的脏污已经影响到了建筑物的整体形象或安全，业主有权要求物业采取措施进行清洗。建议：如果您作为业主，希望物业能够清洗玻璃外墙，首先应查看物业服务合同中是否有相关约定。如果合同中没有约定，您可以尝试与物业进行协商，看是否能够达成一致意见，由物业提供此项服务。如果协商无果，且您认为玻璃外墙的脏污已经影响到了您的正常生活或建筑物的安全，您可以考虑向相关部门（如房管部门或物业监管部门）投诉或寻求法律帮助。总结来说，物业是否有清洗玻璃外墙的义务并不是一个简单的“是”或“否”的问题，而是需要根据物业服务合同的具体约定以及相关法律法规的规定来判断。如果您对此有疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。

外墙有问题是否物业的责任，需根据具体情况来判断。以下是从不同角度对这一问题的详细分析：一、物业负责的情况公共区域墙体维护日常维护与保养：对于小区内公共区域的墙体，如楼道墙体、小区围墙等，物业有责任进行日常的维护和保养。这包括定期检查、清洁以及安全隐患排查等工作。若发现墙体存在安全隐患，物业应及时采取措施并尽快安排维修或加固工作，费用一般从小区的公共维修资金中支出。法律法规规定：根据《物业管理条例》等相关法律法规，外墙作为建筑物的共有部分，物业对包括外墙在内的公共部分负有维护和修缮的责任。若房屋已过保修期，且墙体问题非因业主个人原因造成，物业应承担维修责任。物业管理不善导致的墙体问题若外墙问题是由于物业的管理不善、维护不到位或其他过错行为引起，如未及时疏通楼顶排水管道导致雨水长期积压渗漏，物业需承担维修责任并赔偿相应损失。物业服务合同约定如果物业服务合同中明确规定了物业有维修墙体的责任，那么物业必须按照合同约定承担责任。例如，合同中可能明确约定了物业对公共区域墙体的维修、保养义务，以及维修费用的承担方式等。二、物业不负责的情况房屋保修期内在房屋保修期内，若墙体出现裂缝、发霉发潮或渗水等问题，通常应由开发商负责修复。因为这些问题往往是由施工质量或材料问题导致的。物业在此情况下虽不直接承担维修责任，但应协助业主向开发商反映问题并跟进维修进度。业主个人原因如果墙面裂缝、损坏或渗水是由于业主自身使用不当、装修造成的，或者业主私自改动管道等导致的外墙问题，物业通常不需要承担责任。这些情况下，责任应由业主个人承担。例如，业主自行在外墙打孔、安装空调外机破坏了外墙防水层等导致的渗水问题，应由业主自行负责维修。不可抗力因素或人为破坏如物业已尽到管理职责，如定期检查、通知业主维修等，但因不可抗力（如自然灾害）或第三方恶意破坏导致外墙出现问题，物业可免责。不过，物业可以协助提供必要的信息或协调资源，帮助业主解决问题。三、操作建议及时反映与沟通业主发现外墙有问题时，应及时向物业反映情况，要求物业查明原因并采取相应措施。同时，保留好相关证据，如照片、视频等，以便在需要时提供证明。查看物业服务合同业主应查阅物业服务合同，了解物业公司的责任范围及维修义务。若合同中有明确规定物业的维修责任，业主可依据合同要求物业进行维修。寻求法律途径若物业推脱责任或处理不当，业主可向业主委员会反映并督促物业履行职责；必要时，可通过法律途径维护自身合法权益。例如，向当地房地产管理部门投诉或提起诉讼等。总结来说，外墙有问题是否物业的责任需根据具体情况来判断。业主在遇到此类问题时，应先了解自己的房屋是否在保修期内、外墙问题是否属于公共部位的问题，并仔细查阅自己的购房合同和物业管理合同中的约定。若物业有责任维修而拒不履行，业主可通过法律途径维护自己的合法权益。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。