在委托他人售卖房屋时，受托人并非当然可以代签合同，而是需要获得房屋所有权人的合法有效授权。以下是对这一问题的详细分析：
一、有授权委托的情形
法律依据：
- 根据《中华人民共和国民法典》第一百六十一条，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，卖房合同不属于必须由本人亲自实施的民事法律行为，因此可以委托他人代签。
- 《民法典》第一百六十二条进一步规定，代理人在代理权限内以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。
授权委托书的要求：
- 卖方必须出具合法有效的授权委托书，明确委托他人代签卖房合同。
- 授权委托书应载明代理人的姓名或名称、代理事项、权限和期限，并由被代理人签名或盖章。
- 为了避免纠纷，建议采用书面形式，并详细列明代理权限和期限等关键内容，必要时可寻求专业律师协助起草。
二、无授权委托但构成表见代理的情形
法律依据：
- 根据《民法典》第一百七十二条，如果代签人没有获得卖方的授权，但相对人（买房人）有合理理由相信代签人有代理权，例如代签人持有卖方的房产证、身份证等重要文件，且卖方此前有过类似委托代签的行为，此时代签的卖房合同可能被认定为有效。
表见代理的构成要件：
- 代签人虽无实际代理权，但具有使相对人相信其有代理权的外观或事实。
- 相对人基于这种信任而与代签人签订合同。
三、无权代理且不构成表见代理的情形
法律依据：
- 根据《民法典》第一百七十一条，如果代签人没有代理权，也不构成表见代理，那么未经被代理人追认的代理行为对被代理人不发生效力。
法律后果：
- 相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。
- 在被代理人追认前，善意相对人有撤销合同的权利。
- 如果代理行为未被追认，善意相对人有权请求行为人履行债务或赔偿损失，但赔偿范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。
- 如果相对人知道或应当知道行为人无权代理，则双方按各自过错承担责任。
四、实际操作建议
核实授权情况：
- 买家在与委托人签订合同前，务必仔细核实其授权情况，要求出示授权委托书原件等证明文件，以确保交易的合法性和自身权益的保障。
遵守法律法规：
- 在代签过程中，应严格遵守房地产交易管理、税收管理等相关法律法规的规定，确保交易行为的合法性和规范性。
寻求专业帮助：
- 如有需要，可向我咨询更专业的法律意见，以降低交易风险。
总结：委托他人售卖房屋时，受托人代签合同需获得房屋所有权人的合法有效授权。在无授权委托的情况下，如果构成表见代理，合同也可能被认定为有效；但在无权代理且不构成表见代理的情形下，代理行为对被代理人不发生效力。因此，在进行房产交易时，务必确保代理行为的合法性，以避免不必要的法律纠纷。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。