关于物业费和门禁费用的承担问题，结论前置如下：

1. 物业费的承担：通常依据租赁合同的约定来确定。若合同中有明确约定，则按照约定执行；若合同无明确约定或约定不明，则一般由物业的实际使用人（即承租人）承担，但业主（出租人）在特定情况下也可能需承担连带责任或先行支付后追偿。
2. 门禁费用的承担：门禁费用若属于物业服务费用的一部分，则其承担原则与物业费相同；若门禁费用是独立于物业服务费用之外的额外费用，则应根据实际情况和租赁合同的约定来确定承担方。

详细分析如下：

物业费的承担

一、有约定从约定

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。因此，在租赁合同中，如果双方明确约定了物业费的承担方，无论是房东还是租户，或是双方按比例分担，都应严格按照合同约定执行。

二、无约定时的处理原则

1. 使用人承担：

   • 根据《物业管理条例》的规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。在门面出租中，承租人是物业的实际使用人和受益人，根据权利义务对等原则，应由承租人承担物业费。但出租人作为业主，可能需承担连带责任，特别是在承租人未按时缴纳时。

2. 业主承担并追偿：

   • 若租赁合同未明确物业费承担者，从法律层面看，业主有缴纳物业费的义务。但业主在缴纳后，可根据公平原则向承租人追偿实际发生的物业服务费用。

门禁费用的承担

门禁费用若属于物业服务费用的一部分，如门禁系统的维护费、管理费等，则其承担原则与物业费相同，即依据租赁合同的约定或上述无约定时的处理原则来确定。

若门禁费用是独立于物业服务费用之外的额外费用，如门禁卡的制作费、更换费等，则应根据实际情况和租赁合同的约定来确定承担方。例如，如果租赁合同中明确约定了门禁费用由承租人承担，则承租人应负责支付；如果合同未约定或约定不明，则可能需要根据双方协商或公平原则来确定承担方。

建议与注意事项：

• 为避免潜在纠纷和误解，房东和租户在签订租赁合同时应就物业费和门禁费用的承担问题进行明确约定，并确保合同条款的合法性和有效性。
• 双方应充分了解当地的法律法规和行业惯例，以确保约定的合理性。
• 在物业费和门禁费用问题上存在争议时，应及时寻求专业法律意见或咨询相关部门进行调解和处理，以维护双方的合法权益。

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