保安在岗亭里捡到业主遗失的三包香烟，应当及时上交并配合寻找失主或交由物业处理。以下从法律和实务角度展开分析：

1. 法律定性：拾得遗失物的法定义务
   根据《民法典》第314条，拾得遗失物应当返还权利人或送交公安等有关部门。香烟虽价值较小，但仍属于业主的合法财产，保安作为拾得人无权自行处置（如占有、使用或丢弃），否则可能构成《民法典》第316条规定的“无法返还时的适当补偿责任”或《治安管理处罚法》第26条的“寻衅滋事”（若情节恶劣）。

2. 实务操作步骤

   • 第一步：立即上报：保安应第一时间将香烟交至物业服务中心，并登记捡拾时间、地点、物品特征（如品牌、数量），留存书面记录。
     
   • 第二步：寻找失主：物业可通过监控录像、业主群公告、单元门张贴失物招领等方式联系业主，确认身份后归还。若业主明确放弃领取（如书面声明），物业可按《民法典》第318条将物品上交公安机关。
     
   • 第三步：避免争议：若香烟被拆封或部分使用，保安需说明情况（如误以为无人认领而短暂保管），否则可能因“擅自处分他人财物”被要求赔偿。

3. 特殊情形处理

   • 若业主长期未认领：根据《民法典》第318条，遗失物自发布招领公告之日起1年内无人认领的，归国家所有（实践中通常由物业交至派出所）。
     
   • 若保安或物业侵占：业主可依据《民法典》第235条要求返还原物，并主张因侵占导致的损失（如香烟因保管不善变质）。

建议：物业应制定《失物招领管理制度》，明确拾得物品的处理流程，避免因程序瑕疵引发纠纷。保安在履行职责时，务必保留证据（如交接单、监控录像），以证明自身无过错。如有其他疑问，可直接向我咨询。