结论：土地为三人共有，办理不动产登记时，其中一人可以委托共有产权的另外一个人代理，但需要满足一定的条件并遵循相应的程序。
分析说明：
代理的合法性：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。在共有产权的情况下，如果共有人之间达成一致，其中一人可以委托另一共有人作为其代理人进行不动产登记等相关事宜。
代理的条件：
- 委托授权：委托人（即需要代理的共有人）应当向受托人（即被委托的共有人）出具书面的委托授权书，明确代理的事项、权限和期限等。这是代理行为合法有效的前提。
- 共有人同意：虽然法律并未明确规定所有共有人都必须同意某一共有人委托另一共有人代理，但在实际操作中，为了维护共有关系的和谐与稳定，建议所有共有人之间就代理事宜进行充分沟通并达成一致意见。
代理的程序：
- 提交材料：在办理不动产登记时，受托人需要携带委托授权书、共有产权证明、身份证明等相关材料前往不动产登记机构。
- 登记申请：受托人代表委托人向不动产登记机构提出登记申请，并填写相关申请表格。
- 审核与登记：不动产登记机构对提交的材料进行审核，确认无误后，将按照相关规定办理不动产登记手续。
特殊情况下的考虑：
- 如果共有产权存在争议或纠纷，或者委托授权存在瑕疵（如授权不明确、授权过期等），则可能会影响代理行为的合法性和有效性。在这种情况下，建议共有人之间先解决争议或纠纷，或者重新出具有效的委托授权书。
行动建议：
- 如果您作为共有人之一需要委托另一共有人代理办理不动产登记，请确保出具书面的委托授权书，并明确代理的事项、权限和期限等。
- 在办理不动产登记前，建议所有共有人之间就代理事宜进行充分沟通并达成一致意见，以避免后续出现不必要的纠纷。
- 如果在办理过程中遇到任何问题或疑问，请及时咨询不动产登记机构或专业律师（如我），以确保您的权益得到妥善保护。
法律背景：
- 《中华人民共和国民法典》第一百六十一条：民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。
- 《中华人民共和国民法典》第一百六十五条：委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期限，并由被代理人签名或者盖章。